房价讲座8-房价决定机制.pdf

房地产金融讲座 (1) 房价决定机制 徐滇庆 房价究竟谁说了算？ 2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价 格同比上涨7.1%。 2007年6月，南京新建住房销售价格同比上 涨11.3%。 2007年7月以后，北京房价全线飙升。领涨 的楼盘在2个月内上涨3000-5000元。 深圳房价暴涨 深圳房价同比涨幅为： 2007年1月：10.2% 2007年2月：9.9% 2007年3月：10.7% 2007年4月：11.3% 2007年5月：12.3% 在半年内深圳房价上涨50% 。 推动房价上涨的主要因素有三个：  （1）供不应求；  （2 ）货币流动性过剩；  （3 ）资产定价。 供给与需求。 影响房价的要素 (1) 地理位置。接近城市中心或者工业、商业 中心的房地产价格比较高。 (2) 自然环境因素。 (3) 周边环境。 (4) 人口因素。 (5) 物价水平。 (6) 居民收入水平。 (7) 经济发展阶段。 (8) 经济周期。 (9) 货币政策。 (10) 税收政策。 (11) 财政政策。 (12) 土地政策和城市规划。  (13) 城市化程度。在1990年全国城镇人口为2.96 亿，到了2004年城镇人口增加到5.4亿。平均每年 净增城市人口1743万人。  (14) 家庭规模的变化。  (15) 购房融资方式。  (16) 外部资金。北京、上海购房置业，粤港澳经济 一体化。  (17) 资本市场。  (18) 二手房市场的发育程度。 推动房价上升的原因 第一，城镇人口的增加。 第二，居民收入增加。 第三，地价提高。 第四，房地产投机也促使房价上升。 推动房价上升的力量  第一、来自于购房者。  第二、来自于已经拥有住宅的人。  第三、来自于房地产开发商。房地产开放商的资产 负债率大约为75%。只要房价上升一个百分点，开 发商的资本回报率就上升三个百分点。  第四、来自于地方政府。经济繁荣的指标。财税收 入和灰色收入，  第五、来自于新闻媒体。 导致房价下降的原因 第一，产业转移。 第二，环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾 害。 第三，在经济萧条时期， 第五，利率、税率上升。 第六，土地政策放松。  第七，政府干预。除非政府直接设定房价（如同在 计划经济体制下的价格管理）无论是采取货币政策 或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期 来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货 币、财政政策的作用。  第八，遭遇金融危机。在遭遇金融风暴之后，整个 金融体系都崩溃了，大量资金外逃，大批企业破 产，失业率迅速上升，老百姓连正常生活都成问题 哪里还买得起房子？ 从整体上来看，不仅推动房价上升的几个因 素都存在，而且相当强劲， 而导致房价下跌的因素都不强。 因此，我们可以比较有把握地判断，在近期 内房价还是处于上升通道。 当房价暴涨的时候，人们想到应当增加供 给，平抑房价。 土地资源是有限的， 时间的滞后 住宅的供给弹性很低，不能迅速地通过增加 供给来平抑房价。  在房地产市场上除了正常需求之外还有投机需求。  当投机需求特别旺盛的时候，社会总需求曲线具有 正斜率。  在这种情况下，增加住宅的供给量有可能使得房价 上升得更快。  因此，在房价暴涨的时候，首要的任务是压制过度 投机，整顿房地产市场秩序，然后才逐步地增加住 宅供给量。 货币市场上流动性过剩。 货币具有流动性， 如果在社会上流通的货币超过了正常的需 求，就是流动性过剩。 超额存款准备金，高存贷差， 表1 金融机构存贷差.doc  产生流动性严重过剩的原因有二个。  第一，由于外贸顺差和外资流入造成的外汇占款增 加是资金供给猛增的主要原因，大约占资金供给增 加量的7