投资性房地产讲座（二）.pdf

第八章 投资性房地产 第八章 投资性房地产 一、认定 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房 地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 范围： (一) 已出租的土地使用权。 (二)持有并准备增值后转让的土地使用权。 (三) 已出租的建筑物。 注:下列各项不属于投资性房地产： (一) 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地 产。（作为固定资产或无形资产） (二)作为存货的房地产。（房地产开发商） 下列各项适用其他相关会计准则： (一)企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。 （房地产开发商） (二)投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号— —租赁》。 二、计量 (一)初始计量：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本参照固定资产和无形资产等相关要求确定。 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产 的其他支出。 2. 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发 生的必要支出构成。 3. 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的， 应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在 发生时计入当期损益。 （二）后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公 允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对 所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 (一)采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号—— 固定资产》和《企业 会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折 旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减 值》的规定进行处理。 (二)采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 根据本准则第十条规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： 1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 ．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场 价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估 计。 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊 销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价 值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（公允价值变动 损益） 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模 式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成 本模式。 投资性房地产取得的租金收入，一般确认为其他业务收入。 （三）转换 （房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。投 资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产） 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当 将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： 1.投资性房地产开始自用。 2.作为存货的房地产，改为出租。 3. 自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 4. 自用建筑物停止自用，改为出租。 1.转换日的确定。 （1）投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。其转换 日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者 经营管理的日期。 （2 ）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止 自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。 2. （1）在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价 值。（计量模式未改变，互转）[ （成本模式）投资性房地产←→自用房地 产] （2 ）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以 其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价 值的差额计入当期损益。（公允价值变动损益）[ （公允价值模式）投资性 房地产—→自用房地产] （3 ）自用房地产或存货（由成本模式计量）转换为采用公允价值模式