物业管理典型案例分析(ppt 71页).ppt

4、本小区周围建的全是高档社区，整体形象美观大方，与本小区形成鲜明的对比，使本小区整体形象大打折扣，房价也有相应影响。 5、由于小区周围高档社区的相继建成，及市政道路的修建，小区房价成上涨趋势，有不少业主想将房屋卖出，但小区环境也影响房屋的出售。 1、考虑到业主会在楼体外安装防盗网，是出于安全考虑，担心小区会出现治安问题，因此，我们首先加强了小区的治安管理，增加保安数量，并实行24小时治安巡逻，给业主营造一个安全的生活空间。 2、制定楼体外墙粉刷方案，并告知业主，希望那些已经安装防盗网的业主能在楼体粉刷前将防盗网自行拆除。那些准备在楼体外安装防盗网的业主能够放弃安装。 3、在小区公共位置张贴宣传海报，向业主宣传要爱护小区公共环境，不要在楼体外安装防盗网，把本小区的整体形象和周围小区的形象做对比，让业主晓以利弊，以此种形式对小区全体业主加以劝阻。 治理小区业主私自安装防盗网的方案： 1、对于新进住的业主： （1）制定物业管理公约，在公约中的有关用户守则中要明确规定，禁止业主私自在楼体外安装飘出式的防盗网，并在物业交付使用时让其签订管理公约，并以管理公约为依据制止此类行为。 （2）制定完善的装修管理措施。该公司在公约中制定了完善的装修管理制度。要求每位新进住的业主在装修前必须向管理公司提出装修申请，办理装修审批手续。该公司在按章审批装修项目时向业主重申有关规定，并向装修单元的业主征收一定数额的装修保证金。如果业主在装修期间违反装修规定，管理公司有权在装修保证金中扣罚。 对小区业主实行分类劝阻原则，具体办法如下： （3）说服教育。对于新进住的业主因不了解或不重视有关管理规定而出现的违章情况，本物业公司工作人员尽可能通过说服教育的方式向业主晓以利害，说服业主放弃违章的装修方案，以维持良好的管理关系。本公司的方针是对新进住的业主能说服的力求说服，实在不得已时才采取处罚措施。 （4）禁制措施。对新进住的正在违章装修的业主，管理公司经反复说服教育不果，可以根据管理公约的规定，暂停对该单元的供电、供水，令其违章装修无法继续下去。 （5）强制拆除并扣款处罚。对于新进住的执意要非法违章安装飘出式防盗网的业主，管理公司经过说服教育、扣留押金、暂停供电（水）等方法仍不奏效时，可以视情况决定是否通知城管部门，根据当地有关法规依法拆除其违章飘出的防盗网，并从装修保证金中扣除因此而产生的费用。 2、对已经入住的业主可采取： （1）对于已经进住但还未私自在楼体外安装飘出式的防盗网的业主，我们采取上门拜访的形式让其签署物业管理公约，对不签公约的业主我们通过耐心的解释让他意识到个人既有享受公共设施的权利，也有维护公共利益的义务，做到晓之以理，动之以情，劝其签署。 （2）对已经进住并已经在楼体外安装飘出式的防盗网的业主，首先对其进行说服教育。本物业公司的工作人员通过上门拜访的形式，对小区业主加以劝阻。我们上门拜访并告诉他们小区的安全是有保障的，由于他的行为已经严重影响了小区的整体形象，再加上与周围高档社区对比，已经使本小区物业受到了一定的贬值，损害了他自己及其他业主的利益。其次，告诉他，要实在放心不下小区的治安情况，可以将防盗窗改安装在阳台以内，不影响室外环境，力争让其自己将安装在楼体外的防盗网拆除，并劝其签署物业管理公约。 （3）强制拆除。对于已经进住的违章安装飘出式防盗网的业主，管理公司经过说服教育等方法仍不奏效时，可以视情况决定是否通知城管部门，根据当地有关法规依法拆除其违章安装的防盗网。 通过上述方法，对于新进住的业主违章安装防盗网的现象已经得到了有效的抑制，对于已经安装防盗网的业主，通过本公司的说服教育，已有陆续拆除的效果，小区环境已得到明显的改善。由于本公司对小区公共环境好坏的利弊加以宣传，环境治理得到了大多数业主的支持，小区管理已进入正规化。 五、未办理收楼手续擅自入住 案情介绍： 2004年7月15日，1#2207业主王某由于房屋质量问题一直与项目公司存在争执，并且从销售员手中拿到了户门钥匙一把，私自更换户门锁芯，未办理收楼手续擅自入户居住。2004年10月中旬，1#2107业主电话报修物业前台，发现自家厨房顶部有大量水渗出。通过对2207水表处检查，判定为2207业主私自拆掉自来水表，改成直接供水，引致漏水。 该业主未按正常流程办理收楼手续，侵害了公司利益。 可能原因分析： 1、销售员未经许可，为个人利益，擅自将钥匙交给业主； 2、由于业主未办收楼手续，未能领到水卡，采取拆除水表供水，造成漏水； 3、房屋存在质量问题，业主拒绝按正常流程收楼等。 建议解决办法： 1、由管理部协调，房屋质量按其要求维修完毕后必须收楼； 2、加强对销售员借钥匙的管理，出现借钥匙不还的情况时立即知会项目公司领导并更换锁芯；