广州亚运城营销策划报告.ppt

项目成本模拟： 1、拿地成本：255亿，楼面地价：5822元 2、建筑成本：3000-3500 3、项目其他成本：2000-3000 4、合计成本价约为10822：，带装修成本约为12822元/平米 机会一： [亚运的价值意义] 机会二： [亚运助力广州城市升级] 机会三： [城市生活理想] “智慧之城”的价值体系： 广州区域客户的小结： 模式三：纯粹居住——北京亚运村以亚运为契机，区域实现交通/配套—城市—纯粹居住的逐步转型，最终成为北京富有文化积淀的传统富人区 纯粹居住的另一个案例：北京奥运村亚运村区域发展路径优化，未来区域居住价值提前凸显 广州系客户——广州南部区域客户从数量上来看，常住人口约250-300万，数量大 海珠区：位于广州市中部，面积90.45平方公里，常住人口143.8万人。龙沙（中国）投资有限公司、宝钢广东钢铁集团、广州索迪斯管理服务有限公司（世界500强投资）、保利房地产（集团）股份有限公司和广东振威国展展览有限公司等180多家现代服务业和总部企业落户琶洲地区。就业人口61.4万人 广州系客户——广州南部区域客户从通勤时间和成本来来看，海珠区到本项目的可能性最高 从天河出发到本项目：时间50分钟以上，费用10元/20元以上 广州系客户——广州南部区域客户尤其是通勤性最佳的琶洲岛集中了大量的新兴写字楼，聚集了新一批的白领，是最可能到本项目的市区客户群 保利国际广场：北塔以会计事务所、金融机构、IT公司 等，南塔以广告、物流、金融、贸易等企业为主。代表 企业如广发基金、一汽大众、中国银行、泉州轻工、迈 科金属进出口集团。 中洲中心：与广州国际会展中心遥相呼应，建筑功能分 展厅、写字楼、商务公寓三部分 中岱国际品牌广场：集会展、餐饮、商务中心、国际重 点采购区及周边酒店、餐饮等配套，成为展览会人流的 必经之地。 广州国际会议展览中心、广州国际采购中心、保利世界 贸易中心等展览、采购、贸易、酒店为一体。 广州系客户——大学城老师客户数量庞大约2.7万老师29万学生，通勤成本低20分钟5元 广州系客户——从可替代的置业区域来看，华南板块和洛溪板块成为客户分流的最大竞争者 选择洛溪板块、华南板块关键因素： 1、交通综合成本最低——经洛溪大桥、新光大桥等大桥、快速路后最先到达的就是这两大板块（洛溪大桥取消小车收费，小车经华南干线走番禺大桥10元，新光大桥5元。） 2、两大板块发展较早，社区较为成熟，价格相对较低。 本项目客户访谈：海珠人，对石楼没有印象，亚运城的品牌，感觉8-9层的洋房亲地很好 客户背景： 韩先生：居住在海珠区，工作在越秀区，目前居住在单位分配的住房中，拥有私家车1辆，月收 入1万元以上。 购房意向： 希望购买一套100-130平米的3房产品，价格在100-120万，主要是换房长期居住为主。 购房关注点： 首先会比较关注价格，其次在买房的时候会看小区的规划布局，现在房子都有个通病，就是客 厅很大，卧室很小，在卧室里面放一张床后，连个大的柜子都放不下，之前看过的房子认为光 大花园比较好，看过保利花园，太密了，不喜欢。雅居乐100平米的3房，价格各方面都很合 适，就是卧室做的很小。 对本项目的看法： 番禺的环境还是比较好的，没有工厂区，石楼不知道，没有去过，如果要到那边买房的话，花 在路上的交通时间也是要考虑的，不过我也有同事到恒大山水、凤凰城那边买房子，非常便 宜，3000多，差价可以买个车了，我去看过，开车过去路都没有修好，外面太差了，直接回 来了。到那么远的地方买，价格一定是要有吸引力的，而且还要眼见为实。亚运城知道，是一 个不错的项目，如果喜欢的楼盘刚好是这样的品牌开发商更好更放心，8-9层的房子，喜欢， 因为它离地面近啊。 本项目客户访谈：大学城辅导员，刚性需求，在交通/环境的基础上，对于区域的抗性较小 客户背景：左先生：华南理工大学辅导员 购房意向： 现住在学校宿舍，暂时没有明确购买意向，但一直在关注楼市的情况，主要留意80-100平两房、三房 购房关注点： 像我现在工作时间不是很长，还是有一定的经济压力，所以还是会关注价格，像我们学校现在都在组织南沙那边楼盘的团购，也才3000多，价格还是挺实惠的，但是交通就不是很方便了，我们在学校上班，还是希望交通便利些。现在也有说在大学城要建房子给老师的，但是据说价格就不是很合适，不过这些都是听说。然后就是看环境了，环境还是很重要的一方面。我们比较年轻一点的老师对立面都不怎么考虑，首先还是要解决实质住的问题，有一些积淀久一些的老师就会要求高一些，看材料啊，风格什么的。多层还是高层要看个人。对本项目的看法： 番禺也不是太远，整体环境也还可以，不过具体的还是要看，现在市里的价格还是高了些，对于我们来说还是有些困难。对于你们的项目价格我也