房地产行业跟经济关系的综合模型分析解析资料.pdf

房地产行业与经济关系的 综合模型分析 I宋建军 I(广东商学院金融学院，广东广州510320) 摘要：通过对房地产市场交易者的分类和分段研究，提出综合的动态模型。综合模型给出了 房地产行业的三个特点，即：住宅集中开发分批销售；投机过程提高了住宅的附加值；投机者和开发商 是住宅供给的时间平移者。这三个特点对国民经济会造成重大影响，如推动物价上涨、造成经济过 热、引发经济衰退、推迟经济复苏、通过国民财富转移形成虚假经济繁荣等，从而重挫国民经济，因此 需要施行特别的政策防止其对经济的致命危害。 关键词：房地产周期；住宅价格；动态均衡；房地产泡沫 中图分类号：F293．30；F124．8文献标识码：A 大多数国家都经历过房地产泡沫的冲击，远有美国1932年的房地产危机，近有日 本上世纪90年代末的房地产泡沫引起的金融危机，均导致其经济一蹶不振。近期国内 各地房地产市场的动向表明，我国又一次面临房地产泡沫的破裂，一些城市由政府给予 购房者财政补贴，试图以此阻止房价下滑；而就在一年前，当商品房价格疯涨时，政府出 台了许多措施限制价格迅速攀升，这些措施显然没有考虑房地产业对国民经济的长期 和深层影响。房地产泡沫怎样形成，并通过何种方式作用于经济而导致严重后果?要 了解这些内容，需要考察房地产市场运行的全过程。 一、房地产市场理论研究综述 房地产作为商品，具有许多特殊的性质，其市场供求与一般商品不同。郭金兴 (2005)…和董化伟、南灵(2007)睥1对国外学术界关于房地产价格的形成机制有详细综 述，并将其归结为四种定价模型：一是李嘉图租金与中心模型。该模型的原理是不同地 段的住宅有不同的价格，其三个解释变量分别是都市区域大小、城市增长的预期和住宅 J。该模型将房地产市场分为存 的建筑成本。二是存量与流量模型(Diparsquel，1996)L3 量市场和增量市场，并假定住宅市场有自住房购买者、投资者和住宅供应商。存量市场 的住宅供给和需求关系决定住宅的租金水平，租金水平和外生的折现率综合决定住宅 的价格，住宅的价格和成本决定下一期住宅的供应量。三是享乐价格模型HJ。该模型 认为，住宅有多种属性，如游泳池、车库等，如果每一种属性都可以单独竞价，那么住宅 价格就可以与这些属性形成一个函数关系从而确定价格。四是资产泡沫模型。这一 模型∞完全不考虑需求和供给及成本和租金等因素，只将住宅作为一种资产，并研究其 一收稿日期-．2009一们．17 ■作者简介：宋建军(1955·)，男，辽宁大连人，广东商学院金融学院教授。 andRational Bubbles，Cmahes ①郭金兴所说的泡沫模型是理性预期模型，最早提出此种模型的是布兰查德，参见BlancMrd，0．Speculative Expectations．Econom- ic k咖，1979，3(4)：387—3890 4 万方数据 在价格投机的动态过程。四种模型依据房产市场 在房地产市场低迷时期，只有自住和出租投 的不同情况分别处理。模型一、二、三完全不考虑 资两种需求，此时存量和流量模型给出了准确简 住宅投机造成的价格大幅波动，而模型四则只考 捷的分析：自住和租住需求(因城市就业岗位增加 虑投机造成的价格波动，而不管其他变量的影响。