《物业管理条例》实务操作研讨会实录（下）.pdf

《物业管理条例》实务操作研讨会 地址：北京.京都信苑饭店 时间：2003年 8 月9 日 （下午） 建设部政策法规司副司长 曹金彪： 第二十三条，一方面规定了建设单位对业主临时公约要进行说明的义务，另外一方面，规 定了物业的买售人对业主临时公约要做出承诺的义务。这是两个方面。建设单位在物业销售前， 就是卖房子之前要将它制定的业主临时公约向物业买售人明示，并且予以说明，主要防止建设 单位制定的临时公约侵害买售人的权利。第二款物业买售人对临时公约做出承诺的义务，这个 承诺专门讲的做出书面承诺。避免今后买房子以后，业主制定的临时公约不合适不遵守。这是 两方面的义务。 第二十四条主要对招投标，我想是三层意思，第一条意思国家提倡建设单位按照房地产开 发跟物业管理相分离的原则，通过招投标选聘具有资格的物业管理企业，提倡这个跟总则第三 条的精神，第三条国家提倡业主通过市场竞争公开公平公正的市场机制，第二十四条是对建设 单位，通过招投标选聘物业单位企业。后面做了例外的规定，住宅物业的建设单位应当通过招 投标的方式选聘相应资格的物业管理企业。这就是强制性的规定，强制性的要求，住宅物业的 单位必须通过招投标，假如不通过法律责任第一条对建设单位予以处罚。 同时对住宅物业的建设单位后面又做了一个例外的规定，投标人假如少于三个，或者住宅 规模较小的，经物业所在地区县政府批评。一种是招投标了，采用这种方式，但是投标的人少 于 3 个，或者住宅规模较小，是经批准可以采用协议方式，换句话说可以不采用招投标，但必 须经过区县房管部门的批准。招投标三个意思，第一个住宅物业必须招投标。非住宅物业，不 是强制性的，是属于倡导性的，同时对于住宅物业里面规模较小的，或者投标人少于三个，经 批准可以采用协议的方式。 第二十五条是对买卖合同人的规定，建设单位买售人签收的买卖合同，应包含前期服务的 内容，这么规定，前期的合同是建设单位和物业管理企业签订的。那么照理这个合同对建设单 位和物业管理企业的，但签订的这个合同，实际上因为主体在不断变化，买房人不断入住，所 以物业管理企业，提供了服务，实际上是后面买房人来承担的。曾经咱们有的做法是把前期物 业服务合同作为买卖合同的一个附件，这个说法当时讨论条例的时候也想做一个办法，另外一 种意见认为，假如作为一个附件合同的效应就受到怀疑，因为那个合同毕竟是那两家，现在规 1 定，把前期服务的内容，要把它搁到买卖合同里进去，这样物业的买售人就要承担相应的权利 和义务。前期服务履行主体在不断地转移。直到最后建设单位全部退出，都成了物业买售人， 成立业主大会的时候，前期物业合同也就终止了。所以原来讲的前期物业管理协议示范文本， 这些现在都应该做出调整。 第二十六条讲前期物业服务的期限，和前期物业服务合同宗旨的问题，这里面两层意思， 一层意思前期物业合同可以约定期限，现在实际上有相当多的地方规定 3 年，这次写条例的时 候没有规定，主要考虑两个方面的因素，行政法规规定合同必须定多长时间，有违合同自由的 原则，第二个这三年有的可能早结束，有的可能晚结束，有的可能一年，房子卖完了，业主大 会成立了，业主合同就可以签了，有的到了三年，房子还没卖完，业主大会还成立不起来，所 以两种情况都存在，这一次规定条例起草的时候，原则规定一条可以约定期限，但同时后面规 定，你讲期限满了。双方再讨论是不是续约，加入服务期限没有满，业主委员会跟物业签订的 合同生效，前期合同自然终止，这是法定终止的时限。 所以前期物业管理时间，第二十一条业主大会选定管理企业之前，二十六讲的是业主委员 会与业主签定合同生效，所以选定物业管理企业，最后要落定到合同要生效，后面业主委员会， 代表业主跟业主大会选聘的物业管理企业，签订了合同，前期的合同自然终止，即使期限没有 满。所以这个前期物业服务合同是一个附带条件的合同。这是第二十六条。 第二十七条，这里面主要是对建设单位，整章是对建设单位的责任和义务做出规定，对业 主依法享用的部位使用权，建设单位不得擅自处分。这里面特别强调依法享有，这里依法享有 我想是依照法律行政法规也包括依照合同约定，哪一些公用部位功能设施部委是业主所有，或 者由他使用权。目前建设部的有个文件，关于公用设施公用设备的管理办法，就有一个定义， 我们觉得