百欣家园项目前期策划方案（要点大纲）.pdf

谨呈：山东志成投资建设股份有限公司 百欣家园 项目前期策划方案 （要点大纲） PART 1 市场及项目周边情况总体分析 Section 1 Section 1 近期济南房地产市场 要点分析 商品住房价格整体走势分析 商品住房价格整体走势分析  2004年上半年商品住宅价格增长迅速  低开高走，增幅较快  高位运行，表明市场供求略有失衡  价格波动，市场基础并不稳固 市场潜力巨大 市场潜力巨大  上半年成交件数、面积、金额分别同比增长 79.01%、115.93%和154.89%，在成交量高速增长 的情况下，商品房价格也增长18个百分点  房产作为一种需求弹性极小的商品，出现如此高的 增长率，应看到房地产市场潜力巨大。  成交面积、金额比例提高大于成交件数提高，说明 居民对居住面积需求在不断增长，而价格增长则更 快 成交住宅的类型分析 成交住宅的类型分析  2003年  2004年上半年  2003年  2004年上半年 上半年高层、小高层住房总成交3006件，总比例达到46 ％ 2003年高层、小高层商品住房成 交2959件，同比增长3.5倍，占 市场对高层、小高层的接受程度在不断提升 商品住房成交总量的33.3% ，比 高层小高层产品的供应在不断加大，产品更新的要求必然 上一年提高22个百分点。 相应提高 成交住宅价位分析 成交住宅价位分析 1500元/平方米以下的 1500-3000元/平方米 单价超过4000元/平方 住宅，由于大部分地 之间的住宅占的比重 米的住宅销售较为低 处偏远的郊区，且供 最大，占总成交量的 迷，成交量只占总量 应量很小，成交量只 59.64% 的7.06% 有12% 成交住宅面积分析 成交住宅面积分析  工薪阶层成为住宅消费的主力军，因而决定了其购  工薪阶层成为住宅消费的主力军，因而决定了其购 买行为主要解决居住的基本功能，或者寻求改善 买行为主要解决居住的基本功能，或者寻求改善  上半年的住宅成交中，90-130平方米的住宅，占  上半年的住宅成交中，90-130平方米的住宅，占 了总量的44.37% ，而在二手房交易中90平方米以 了总量的44.37% ，而在二手房交易中90平方米以 下的住宅占了二手房交易总量的68% 下的住宅占了二手房交易总量的68% 结 论 一 结 论 一 2004年，济南房地产市场呈现继续上升的整体走势： 供求双方能量不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好信息不 断推出，所有这些情况，都显示市场中存在对价格的有力支持因素 但成交情况显示，目前房地产市场整体价格偏高，市场接盘信心不足； 从客户调查情况来看，需求面积有所下降； 4000元以上产品成交比例很低； 价格波动比较明显； 整体开发水平没有大幅度的发展，产品更新速度放慢； 具有较高市场占有率的强势品牌并没有确立； 外来企业也还没有明显动作。 ——市场存在较大的机会和同等的挑战。