《物业管理条例》实务操作研讨会实录（上）.pdf

《物业管理条例》实务操作研讨会 地址：北京.信苑饭店 日期：2003年 8 月9 日 （上午） 建设部政策法规司副司长 曹金彪：大致的分成四块。 第一块把物业管理的发展总的情况给大家做一个介绍。 第二块把《物业管理条例》立法的基本思路，总的一些东西给大家做个介绍。 第三个逐条我们怎么理解，包括现实中的一些问题我们怎么看，给大家做一个介绍。 第四大家有什么问题通过条子递给我，下午一块讨论。 《物业管理条例》出台以后各种意见都有。青年报有一篇文章，《物业管理条例》没有获 得一字科长，这篇文章国务院领导还做了批示，确实《物业管理条例》本身，我看深圳一个房 地产杂志，前面有一篇它的文章我觉得写得特别客观，这个《物业管理条例》起草确实很多问 题没有解决，但这个没有解决，并不是写不出来，而是现有中国法律的环境下解决不了。比如 涉及一些基本的财产权力，涉及到群众居民基本的民事权利，就是国务院行政法规没有权力制 定的。根据立法的基本民事权利是需要法律规定的，本身的行政法规很大程度局限了，很多问 题是不能够立法的。最根本的大法《物权法》，现在人大正在讨论，《物权法》它能够对基本的 财产权利民事权利做出规定。 在写这个法规的时候，第二章业主委员会究竟有些什么权利和义务，当时一开始写的很多， 后来跟国务院法制办商量的时候，说这涉及老百姓基本的民事权利，这行政法规不宜规定，后 来经过调研这个事情不规定，这个条例出台的意义就不大，所以在咱们国家整个法律体系不健 全的情况下，行政法规最大的可能规定的这样一种权限，做了尽可能详细的规定，这个条例出 台最大的反映就是操作性差，我想根本的问题是在这儿，很多人提问题功用设施究竟产权是谁 的，这个问题我们条例不能规定，当初民政部跟建设部基本的矛盾协调点，业主大会和业主委 员会究竟是什么。他们提出一个基本的理由立法法规定了，群众自制的组织必须法律规定，这 是法律的专属权，行政法规没有权力规定的，我们也是找很多法律专家来论证，最后说业主大 会和业主委员会不属于立法法规自治组织。 因为立法法规里讲的自治组织都是从政治含义上讲，是属于行政管理体系，是政治意义上 的自治组织，比如居委会是自治位置，业主委员会大会，是财产为基础，大家为了共同管理好 自己财产形成这么一个组织，然后把这个弯绕过去了，这个行政法规的出台，确实是在现有的 1 法规体系的情况下，尽可能所做的规定，所以很多问题确实在讨论中大家提出的不少问题，而 且特别是这个里面有一些规定，做了一个规定，但是究竟操作起来怎么操作，比如业主依法拥 有共用设施共用设备的所有权使用权，建设单位不得转让。 为什么前面加一个依法，因为设施设备所有权究竟是谁的，本身就是无权法讨论当中难点 问题，就是这个小区，土地不用说这本身就是国家的，这里面只有使用权，这里共用设施功用 设备究竟产权是谁的？这个需要物权法解决，现在几种方案，这些共用设施成本要明示，摊到 房子里去了，就应该属于这个小区、这个小区业主。那么说不摊呢？所以我说这样的问题，这 个条例里就写的比较原则，说依法，这个依法两个字很重要。我说这些是想先说明这么一点。 到时候大家提出很多问题，我可能有的回答，有的给你解释，本身法限就定不了。 很有属于操 作性很强，你比如报纸上包括各地实践一个根本很难的问题，这个业主委员会究竟有没有司法 诉讼的资格，这几天官司挺多，北京本身有。昨天《北京晚报》头版登的也是业主委员会的官 司，业主大会有没有诉讼资格，这个问题是属于条例规定不了的，我明确它是什么组织是什么 诉讼资格，我们不是不想规定，但是确实受行政法规立法权限的限制，现在各地设施不一样， 上海高院做一个规定有了，有的地方不具有诉讼资格，北京是前一段打了一个官司，业主委员 会成了原告或者被告，所以这里面确实很多问题，只能在现阶段，我想《物权法》出台以后， 《物业管理条例》进一步上升到法律，这样可能很多问题能更好解决。这个一开始我想做这么 一点说明。 下面我想先讲一下第一个部分，物业管理发展的基本状况。我们理解物业管理本身是社会 的一种客观需求，这个需求主要是两个方面，一个方面就是咱们国家的住房制度的改革，住房 制度改革之前，城市里基本