《物业管理条例》实务操作研讨会.pdf

《物业管理条例》实务操作研讨会 地址：北京京都信苑饭店 时间：2003年8月10 日 （上午） 最高人民法院法官 王达 第一个大问题，物业公司的行政责任与民事责任的冲突及民事责任的优先原 则。 第一个问题，我们称《物业管理条例》行政法规的题目和名称讲起来，物业 本来站的角度应该是服务，为什么不叫《物业服务条例》而叫《物业管理条例》， 原因有以下三点。官方没有这么说也没有这么评论。 第一个原因，为什么是管理而不是服务。业主一般认为物业管理针对的是一 个有很多个体的集合体。除非是一个办公楼，说这个楼就是我们公司的，这个楼 就是我们政府的，除非这种情况，通常都是很多，一家一户，很多户共同居住的 小区，在小区里面就要考虑集体利益的问题，不仅考虑每一家每一户在这儿生活 方便，环境好，各方面都满足生活的要求，同时有一个共同利益，小区每位业主 的集体利益和公共秩序，每一个公民不仅仅考虑每一个公民，还要考虑一个社会 利益、公共利益。物业公司在公共利益和公共秩序里面就起了一个核心的作用， 起到管理的作用。很多个体和集体的利益难免不发生冲突，这种矛盾的存在是必 然的。比如我自己住的院子也是习惯把生活垃圾扔下来，再下去里面还是随手乱 扔，如果你一家一户买的别墅，扔可能没人管，你在小区里居住，可能就破坏了 小区的公共秩序，这时候物业公司就起到一个管理者的作用。所以为什么不叫服 务而叫管理。 第二个原因，随着社会的发展，特别非典之后，社会对公共意识大大增强了， 环境保护城市形象对于这些的要求也越来越高，小区的物业公司不仅仅要管理好 内部，比如卫生，一些环保，还有城市形象，不仅要管理好这些事务，还要衔接 好社会的公共行业，比如自来水公司、电信公司、网络电话、电视、这也有一个 衔接，一个小区形成之后，比如说有线电视相应的公司就要在里面铺设管线，这 必然要有一个出头来和它衔接的问题。所以也出现了一个管理，也有一个管理的 问题。 第三个原因，为什么叫管理条例，物业公司属于企业法人，它没有公权利， 一般国家机关、行政机关才具有公权利。对业主举办会议的同时介绍，很多同志 是物业管理部门的。物业公司对业主没有管理权，就像行政机关所拥有的行政处 罚权、行政强制措施权，它没有。当然物业公司作为一个民事主体享有一个自救 权，自我保护、自我救济的权利。什么叫自救？我办公室放的办公用品，随随便 便来一个人要扛走，我拒绝扛走，我阻止他，这就是一个自救，自救权不能扩大， 它没有处罚权。某物业公司业主公约或者管理规定，明确写到下列行为处罚款多 少元钱，这种情况是违法，没有法律依据的。同时也没有措施权。比如电力公司 委托物业公司来收电费，贴了一个条子，业主没有在规定时间把电费交去，你说 直接把电停了，这是不行的，如果因为你停电造成的损失，你肯定是赔偿的。你 没有权利停人家的电，停人家的水，停人家的气，包括停车场。小区内有的是地 下，有的是地面上的停车场，你停车费没交，你就是不让进，这是错的。你可以 发个通知，要求多长时间内把停车费、物业费、电费、水费各种费用交纳，如果 业主不交纳，你可以通过正当的途径，向法院提起民事诉讼。如果发了通知还不 履行的，有的业主很忙把这个事忘了，结果没有交；有的个别因为一些原因，比 如它认为服务不行，不到位所以拒绝交；第二步可以通过委托律师发一个律师函， 还是催交性质的。如果还有一部分业主拒绝交纳各种费用可以通过向法院提起民 事诉讼这是正当的权利。你物业公司就是物业公司，你不是物业管理部门，你不 是物业管理局，不是物业管理处，你没有处罚权，没有强制措施权。 第二个问题，物业公司本身是一个民事主体，在国家相应的行政管理关系中， 仍然是行政相对人，比如工商局和你和物业公司的关系，工商局是管理者，你物 业公司是被管理者，工商局就是行政机关，咱们物业管理公司就是行政相对人。 在物业公司的经营服务过程中，出现了违反有关行政法律法规或者规章的规定， 一般都要受到行政机关的处罚，他的行为如果出现违法就要受到处罚。比如经常 可能出现的一些情况，像乱收费，业主举报，比如地下停车场，现在这个收费的 问题比较严重也比较普遍。往往物业公司和物价管理部门有一些特殊关系，然后 串通在一起，物价部门给他一个核准收费的收费许可证，所以收费价格就比较高。 物价管理部门给他核准的时候有一个重要的问题，往往忽略了，比如说地下停车 场，首先地下停车场的所有权问题，所有权从法律意义上讲，这个小区停车场， 它就是为小区的居民，小区的业主提供服务的。