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江志祥
中国策划协会理事
中国十大房地产策划专家
中国地产实操型专家
浙江嘉祥地产策划执行机构总经理、首席策划师、高级工程师
见证并亲身经历中国地产发展各阶段过程,二十年地产界亲身
磨炼与研究 ,整理出一套地产全案全程实战模式切入法!涉
足住宅地产、商业地产二大领域,亲身操盘与全程策划面积三百多
万平米,至今止无一例失败!
序
凡成事者三者不可缺其一: 天时、地利、人和!
凡楼盘鼎立者,三足不可短一隅 : 实质市场切入、实力塑造
精品、实效推广营销!
对开发商而言:获取楼盘最佳效益。
对消费者而言:满足自身需求欲望
对项目而言:一张白纸,既能充分发挥空间而五彩缤纷,也可糊
乱画涂无章杂序成败笔!
对于策划而言:策划决不是模仿,更不是迎合,而是量身定制之
独一无二的创造力!
对于策划师而言: 市场把握实事求是;
操盘把舵实效经验;
全案策划专家团队;
吻合支配优势整合!
对于我们今天而言:实际、 实战、实操、实效。
最佳效益为根、区域定位为本、优势整合为纲、 营销推
广为目、实现项目投资最佳化、 运作风险最小化之目的!
第一阶段 调查市场
目的:为准确吻合项目切入口掌握真实资料
步骤:
点:项目
面:地域地产环境
线:区域地产
体:区域经济发展
方式:步步深入
要点:真实可靠,深入实际
点:项目
对项目地块作深入了解!力求从感性上有所认识。
第一、投资开发商实力概况:资信实力,技术实力,执行力。
第二、项目地块的基本情况:主要有地理位置、占地面积、规
划用途、规划支标(容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高)
及其它一些基本情况。
第三、项目地块SWOT分析:从区位、时机、政策及经济环境
、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会
和威胁分析。
面:地域地产环境
对开发地块周围2--3公里范围内,以及开发地块未
来在城市发展走势中的地位研究分析。
第一、范围内所有近二年己竣工楼盘概况、目前正在开发楼
盘详细资料、即将推出楼盘的概况。
第二、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲
、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展规划。
第三、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况
研究、各种公路交通工具维修点状况及末来规划。
第四、周边景观。自然景观、历史人文景观等
第五、自然环境。空气质量、水质状况、土质状况、山貌水
系等。
线:区域地产
对区域地产总体发展水平加以认识。
第一、总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、
绿地规划等。
第二、开发动态。已建、在建和即将开发的项目各项定位,策略
,手段都要有个全面、扼要的认识。
第三、物业价格水平。这是制订价格策略的基础,因此一定要搜
集准确、全面的资料,并进行归类、分析。
体:区域经济发展
对区城性整体环境作出了解,为划分发展阶段提供一手资料。
第一、区域环境:
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