物业知识总结教材(PPT 38页).ppt

* 物业知识总结 物业：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业，实质就是不动产。 物业的性质 1、物业的二元性 2、位置固定性（不可移动性、地区性） 3、形式上的多样性 4、使用上的长期性 5、价格高位性 6、保值、增值性 物业管理： 国务院2007年10月1日颁发的《物业管理条例》修订版第二条对物业管理作了清晰的界定： 受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 管理对象：物业；服务对象：人。 前言:难调的鸡尾酒 影响消费者满意度的因素 影响商户满意度的因素 1、物业服务 4、顾客服务 5、宣传推广 2、交通停车 3、安全秩序 6、功能组合 7、商品选择 1、物业服务 4、顾客服务 5、宣传推广 2、交通停车 3、安全秩序 6、功能组合 7、商户服务 物业管理的类别： 1、聘用服务型物业管理 聘用服务型物业管理是指房屋所有权人聘用专业管理公司管理自己的物业，通过签订合同，支付费用，享受物业管理服务的管理模式。 2、自主经营型物业管理 自主经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理公司进行经营管理，将其分层、分单元出租，通过租金收回投资，取得利润。 物业管理的性质： 服务性 经营性 专业性 社会性 受聘、受托性 统一性和综合性 规范性 中介性 物业管理的原则： 1、以人为本、服务第一的原则 2、依法守约原则 3、所有权与管理权分离的原则 4、专业管理与民主管理相结合的原则 5、统一和综合管理原则 6、综合效益最大化原则 7、有偿服务、经济合理的原则 8、竞争择优的原则 物业管理的内容 1、常规性的公共服务 ⑴ 房屋管理服务 ⑵ 房屋装修管理服务 ⑶ 物业共用设施设备管理服务 ⑷ 环境清洁卫生管理服务 ⑸ 绿化管理服务 ⑹ 安全管理服务 ⑺ 文化、娱乐服务 ⑻ 其他同时惠及全体业主、使用人的服务 2、针对性的专项服务 ⑴ 代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等； ⑵ 高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等； ⑶ 一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务； ⑷ 其他一定比例住用户固定需要的服务。 3、委托性的特约服务 ⑴ 代订代送牛奶、书报； ⑵ 送病人就医、喂药、医疗看护； ⑶ 代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务； ⑷ 代接代送儿童入托、入园及上、下学等； ⑸ 代购、代送车、船、机票与物品； ⑹ 代洗车辆； ⑺ 代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等； ⑻ 代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。 4、经营性服务 ⑴ 开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店； ⑵ 办收费农贸市场； ⑶ 养花种苗出售； ⑷ 利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续） ； ⑸ 开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动； ⑹ 从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等； ⑺ 其他多种经营服务项目。 5、社会性管理与服务 就具体工作而言，物业管理公司必然要和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生联系，协助开展工作，传达新的政策和法令，接受有关方面的指导与监督。譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范与应急处理（如协助控制SARS之类的传染病等），协助有关部门开展预防接种、全民选举、人口普查、常住人口统计、计划生育等。 系统的协调 日常物业管理 常规性的公共服务· 针对性的专项服务 委托性的特约服务 业主 业主大会 业主委员会 派出所 供水电气 城管 环卫 工商 通讯 居委会 物业管理的基本环节 1、物业管理的早期介人 2、前期物业管理准备 3、验收接管 4、入住期管理服务 5、档案资料的建立 6、正常期管理服务 7、后期管理 1、物业管理的早期介入 ⑴早期介入的原因 一开始许多项目都是在建成以后才引入物业管理，但这往往会导致一系列问题，如房型不佳，缺管理用房，泊车位不足，电梯容量不够，空调、排油烟机位置未考虑或预留位置不适用，管线布局不合理，安全防范技术设备缺少等。归结起来可以说没有早期介入难免会产生物业