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房地产经营管理讲义 一、内容提要 1、房地产的种类； 2、房地产投资的特性； 3、房地产投资的形式与利弊； 4、房地产投资的风险及风险与投资组合。 二、考试要求 1、了解房地产投资，投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。 2、熟悉房地产投资的形式及利弊。 3、掌握房地产投资的种类及投资特性。 第一节 房地产的种类 从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。 一、 土地 土地是房地产的一种原始形态，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入 住空间的目的。土地属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。土地又可分为未开 发的土地和已开发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市 国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。 依土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和 必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。除土地开发费用外，土地开发过程中的不 确定性和风险，是导政毛地和熟地之间价格差异的主要因素。对于房地产投资者来说， 购买熟地进行开发建设时，虽然土地费用支出通常高于购买生地自行完成土地开发(拆 迁、安置、补偿)后再建设的方式，但由于缩短了开发周期，减少了投资风险，因此是许 多投资者愿意选择的方式。 例题、对于房地产投资者来说，购买熟地比购买生地进行开发建设，有[ ]特点？ A、土地费用高 B、投资风险减少 C、投资风险增加 D、开发周期缩短 E、 开 发周期延长 答案：ABD 二、在建工程 在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程 中的一种中间形态。受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变 化的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵 押等。因此，针对在建工程的价值评估和投资分析，也是房地产投资分析的重要内容。 三、 成后的物业 所谓建成后的物业，即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属 物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住(允许有部分空置)两种情况。按照建筑 物的用途不同，可分为下列几种形式： 1、居住物业。居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。 这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。 2、商业物业。商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商 业用房、出租商住楼等。这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收 入回收投资并赚取投资收益，也有一部分是为了自用、自营的目的。由于入住商业物业 内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以位置对于这类物业有 着特殊的重要性。 3、工业物业。工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技 术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)、仓储用房等。工业物业既有出售的市 场，也有出租的市场。 4、特殊物业。对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、 桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的 投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。 例题：按照建筑物的用途不同，建成后的物业可分为[ ]形式？ A、居住物业 B、商业物业 C、工业物业 D、特殊物业 答案：ABCD 第二节 房地产投资的特性 一、位置的固定性或不可移动性 房地产资产最重要的一个特性是位置的固定性或不可移动性。它不仅受地区经济的束 缚；还受到其周围环境的影响，所谓“房地产的价值就在于其位置”。房地产不能脱离 周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。 房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都 具有吸引力，也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能 获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并 具备支付租金的能力。 房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅 是看其当前净租金水平的高低。 由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来地区环境的可能变化