地王项目开发模式思考分享 操作模式 实操案例.pdf

地王项目开发模式思考 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司 书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 目录 1 地王现象原因及后果探讨 2 地王项目操作的五种模式及关键点 3 地王项目实操案例分享 【现象】市场上行期土地价格屡创新高，直逼甚至超过区域当 前在售项目价格 09年市场高峰期，正是 地王大量出现的时机 2009年下半年，上海市土地成交情况： 8月： 11月： 金地以30.48亿元拿下赵巷地块，楼面地价达1.45万 保利以12亿元摘得嘉定中心城区某地块，折合楼板 元/平； 价9724元/平方米，溢价288% 。 华润就以35.22亿元刷新南翔地价； 12月： 合生以2.8033亿元拿下徐虹北路的“迷你”地块， 龙湖与嘉逊以17.2888亿元夺下嘉定新城某地块，溢 楼板价达到23245元/平方米。 价率达到惊人的417% 。 9月： 中建地产以37.2亿元价格摘得新江湾城C6地块，折 中海以70.06亿元刷新普陀区的“地王”价格。 合楼板价32484元/平，楼面价超过当前新江湾板块的 绿地集团以72.45亿元的价格拿下徐汇龙华路地块， 住宅均价，甚至逼近上海市中心城区一线房价。 本报告是严格必威体育官网网址的。 3 楼板价格27231元/平，溢价率111%。 …… “面粉贵过面包”的悖论延伸至房地产开发领域—— 面粉贵过面包： 面粉是原料，面包是成品，作为成 品的面包除了包含面粉外，还包含 将面粉制作成面包的人工以及佐料 等成本。因此，面包贵过面粉理所 当然，反之，则违背经济学原理和 人们的日常生活经验。 原料 面粉 + 辅料 原料 土地 + 建材 + + 人工 设计、管理、施工、营销…… 成品 面包 成品 商品房 本报告是严格必威体育官网网址的。 4 【原因】地王通常在市场上行期、信贷政策宽松，当供地属性稀 缺时，开发商战略性拿地 1、供地稀缺：地块条件稀缺， 价值高，从而使得地块大热，价 格水涨船高 2 、开发商战略： 3、市场上行期：市场 企业拿地策略，手头 资金宽裕，出于长期 “地王” 处于上行期，看好后期 价格上扬预期 战略考虑