龙湖：总图研发心得案例版.pdf

总图研发心得 （案例版） 目录目录 • 剑剑指总图定性之言性之言 • 总图七剑总图七剑详解详解 • 七剑导航工具与图表 剑指总图剑指总图 定性之言： • 若项目研发阶段决定了项目总货值的若项目研发阶段决定了项目总货值的90%90%，， 那么总图阶段就已决定了总货值的80% 。 • 若项目研发阶段已将成本控制了若项目研发阶段已将成本控制了70%70%，那那 么总图阶段就已将成本控制了50% 。 • 总图决定了景观的构架与格局。 • 总图决定了物业管理成本的基础总图决定了物业管理成本的基础 ， ， 造 造 图 图 总 总 总图设计七剑总图设计七剑 以 以 可 可 细 细 精 精 突 突 突 化 化 化 破 破 的 的 • 用足指标标 青干剑 项 项 项 研 研 研 研 突 化 • 货值最大化货值最大化 由龙剑由龙剑 • 复制模块 天瀑剑 价 价 价 目 目 ， ， 究 究 项 • 配套用房最小化 舍神剑 值 值 景 景 •• 赠绿规划和底层挖掘赠绿规划和底层挖掘 竞星剑竞星剑 的 的 的 观 观 观 价 • 控制地库 莫问剑 天 天 花 花 花 花 精 精 细 细 细 的 观 • 减少入口 日月剑 。 。 板 板 化 化 的 的 的 的 细 营 营 “掏干吃净掏干吃净” 用足指标用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如如：：利用两层挑空阳台不计面积的政策利用两层挑空阳台不计面积的政策，，提供更多可带来溢提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 22.22米以内米以内，赠送给客户赠送给客户，带来销售溢价带来销售溢价，验收后将垫层验收后将垫层 清除，改为房间。 一、用足指标用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 22、用足规划法规的边界用足规划法规的边界 （（三个案例三个案例）） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠价的赠送面积面积，验收后修成房间验收后修成房间，有效增加实际容积率有效增加实际容积率；； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除清除，，改为房间改为房间。。 11.11 用足容积率用足容积率 •