城市综合体研究及经典案例.pdf

汇报纲要 一、城市综合体的基本特征 二、典型城市综合体案例研究 三、城市综合体开发要点提示 四、项目情况及市场态势特征 五、本项目概念规划 六、初步经济效益探讨 1.1.1综合体（complex）的基本概念 定义 综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交 通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依 存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑 或建筑群。 产生的条件 建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚 集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。 1.1.2综合体（complex）的基本表现形式 综合体的两种表现形式 一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比 如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑 体； 另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居 住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在 一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在 一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实 用。 城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑 各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦. 1.1.2综合体（complex）的基本特征: 综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲 究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性 功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施) 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补 充，而且能够互相支撑； 业态组合必须考虑的全时段,昼, 一般位于城市中心区域； 夜经营型业态必须考虑配比关系. 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。 大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤 其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设 计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要 求等. 1.1.3综合体（complex）的基本特征: 1.1.3综合体（complex）的基本特征: 综合体与单功能物业比较 综合体与单功能物业比较 比较因素 综合体 单功能物业 比较因素 综合体 单功能物业 功能 复合性、适应性 单一性