城市综合体案例.pdf

一、城市综合体的基本特征 二、典型城市综合体案例研究 三、城市综合体开发要点提示 四、项目情况及市场态势特征 五、本项目概念规划 六、初步经济效益探讨 1.1.1综合体（complex）的基本概念 定义 综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交 通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依 存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑 或建筑群。 产生的条件 建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚 集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。 1.1.2综合体（complex）的基本表现形式 综合体的两种表现形式 一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比 如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑 体； 另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居 住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在 一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在 一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实 用。 城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑 各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦. 1.1.2综合体（complex）的基本特征: 综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲 究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性 功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施) 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补 充，而且能够互相支撑； 业态组合必须考虑的全时段,昼, 一般位于城市中心区域； 夜经营型业态必须考虑配比关系. 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。 大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤 其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设 计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要 求等. 1.1.3综合体（complex）的基本特征: 1.1.3综合体（complex）的基本特征: 综合体与单功能物业比较 综合体与单功能物业比较 比较因素 综合体 单功能物业 比较因素 综合体 单功能物业 功能 复合性、适应性 单一性 功能 复合性、适应性 单一性 区位 一般在城市核心区域 根据功能确定 区位 一般在城市核心区域 根据功能确定 建筑形式