上海碧云住宅案例.pdf

普润地产 中央企化中心 一、 项目分析 1、 概述 本项目位于大岭山大岭村，大岭村位于大岭山镇西南面，距镇中 心区3 公里，东与大塘村相邻，西与水郎村相邻，北与大片美村相邻， 周围区域近两年经济得到长速发展，涌现出一部分的大型工厂，周围 区域人口达 10 万人，从大岭村、大塘村等村的房屋出租水平看，该 区域住房出现紧缺。 项目所处区域的大岭村，随着东纵路和厚大路开通，大岭山长途 汽车站、镇公交车站（离本项目只有 200 米）即将坐落该村，其交通、 地理位置显得优越起来。 项目由一个建筑面积为2 万多平方米的四层大型生活广场，及四 栋规划为小户型的住宅楼。住宅销售面积11798 平方米，分为A、B、 C、D 栋，楼高6 层，呈长方陈排布。4 栋楼相互之间的楼距只有 3 米。 每栋有两个楼梯上下，每栋的建筑长度有40 米长，分为23 个小户型， 中间为过道。这样的建筑排布、建筑密度，住宅会显得非常的拥挤， 户型采光差。 项目于 1994 年动工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并 根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公 寓式办公楼的功能要求。 本项目现已开工，大概10 月1 日可以交楼， 由于是属于村集资 房，没有房产证，房的使用权年限只有50 年。 2、 优势 1 普润地产 中央企化中心 本项目首推优势在于其位置，项目所处区域近两年，取得了长足 发展，多家大型的工厂员工人数超过 1 万人。镇规划的长途汽车站， 镇公交车站即将坐落该村， 其次本项目周边没有类似的项目在运作，因此是一个市场空白 点。 第三是交通便捷。项目紧邻厚大路、东纵路等主要干道，辐射能 力非常强。 第四是项目配套，与住宅项目一同开发还有一个商业综合市场， 综合市场以“集时尚购物、休闲娱乐为一体的大型购物广场。 3、 劣势 本项目的劣势同样在于其地理位置，因为其偏离镇中心区，在目 前看来，进入项目区域的交通较差，该区域经济还比较薄弱，消费群 体较为分散。 住宅项目没有房产权，使用期限也仅有 50 年，这个问题对销售 将有巨大的杀伤力。 从规划的角度来说，楼与楼之间楼间距过小，因此直接影响到户 型的采光问题。所开发的户型较差，黑厅、黑走廊。尤其是B 楼的采 光问题更为严重。关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确 认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。 该物业的性质为村集资房，因此在销售付款中必须在很短的时间 内付完楼价款，这样无疑提高了消费群的置业门槛。 2 普润地产 中央企化中心 4、 威胁 分析产品特点及购买群体得知，购买项目的大部分群体将是 用以投资，而该区域的村民自建房用以出租的，近一年来迅速的 多起来，部分村民可能会被眼前出租房的高效益，盲目过度的开 发,导致出租房增多。 5、 机会 对于本项目来说，最大的机会是抓住项目周边区域工厂的管理 者、私营老板、个体经营老板，包括生活广场的个体经营者。无论是 考虑到投资还是自用，此类群体都是本项目要把握好的群体。 其次是周边的工厂，有部分厂可能因为员工的扩增，或者是为厂 里中层管理人员，找个比较好的居住环境，他们会考虑购买或者是租 我项目住宅。 6、 对策 项目目前人气少的对策 项目要引起足够的人气，才会投资客增强信心，我们可以在生活 广场中引进大型的百货超市。由于大型超市百货的辐射能力强大，必 能吸引周边消费群体，达到增强人气。达到无论是生活广场、还是住 宅都会得到很好销售。