四川蓝光峨眉山峨秀湖项目市场研究报告.doc

蓝光地产/ 中国峨眉山 旅游复合地产开发咨询顾问 E-HOUSE CHINA/201003Phase1-FINreport 峨眉山峨秀湖项目市场研究报告 Ⅰ 峨眉山市整体发展研究 目录 Ⅱ 峨眉山市旅游产业发展研究 Ⅲ 整体市场研究 Ⅳ 住宅产品市场研究 Ⅵ 商业市场研究 Ⅴ 酒店市场研究 Ⅷ 市场机会点总结 Ⅶ 客户群研究 PART1 峨眉山市整体发展研究 总体定位 峨眉山市的城市性质定位为：以峨眉山世界自然和文化遗产为依托的中国重要旅游城市与休闲度假胜地，区域高新产业基地，人居典范城市。 功能分区 峨眉山市以“城市东拓、旅游西进”为城市空间发展的总体战略，规划区总面积120平方公里。范围包括绥山镇、胜利镇和峨山镇的全部，符溪镇、新坪乡、双福镇和桂花桥镇的一部分。 本项目位于“旅游西进”的峨秀湖片区。未来片区功能定位为以旅游服务、商业金融、高端居住为主的旅游休闲社区。 未来项目 未来重点项目除了本项目以外，还有置信项目、蜀尚国际等 置信项目定位为度假型胜地，主要功能有：度假酒店、度假别墅、娱乐设施和生态区 蜀尚国际规划为及五星级酒店、度假别墅、娱乐设施，商务会议、餐饮文化于一体的旅游度假基地 对本案的启示 启示一： 以旅游服务、商业金融、高端居住为主的旅游休闲社区的区域规划是项目整体定位需要重点考虑的因素之一 启示二： 本项目要充分利用山景、湖景资源，在综合保全区和开发区的区域功能分区的前提下，与其余竞争项目形成独具竞争力的项目定位 启示三： 度假别墅的细分市场是本项目市场研究的重点方向 PART1 峨眉整体发展概况/总结 峨眉山市区整体分为三个片区： 中心城区片区：政府所在地，政治、经济、文化、信息中心，居民的主要生活工作片区； 目前该片区为峨眉山城市核心区，为全市最繁华地区。 新城区片区：峨眉山客运站及火车站所在地，片区以公路及铁路运输为主，适当发展部分商业、仓储和居住的对外交通运输片区；目前该片区处于逐渐发展当中，区域内房地产市场正在逐渐兴起。 峨眉山景区片区：峨眉山市旅游目的地和集散中心，积极发展休闲度假产业的旅游片区；该片区正处于旅游开发的高速发展期，度假型房地产市场处于起步阶段。 中心城区 峨眉山景区 峨眉山市区整体概况 峨眉山城市概况 峨眉山城市性质：以峨眉山世界自然和文化遗产为依托的中国重要旅游城市与休闲度假胜地，区域高新产业基地。 项目区位 峨眉山市现状的中心城区主要由绥山镇、胜利镇和峨山镇组成，根据现状统计，城区建成区面积113/a.86平方公里，城区实际居住人口13.05万人。 政府所在地 峨眉山 新城区 客运站所在地 PART1 峨眉整体发展概况/峨眉城市分区现状 东拓、西优、南调、北进 五大功能区 空间结构规划 三区：中心城区——新城区——峨眉山景区。 中心片区：规划为市区中心，形成城区商业金融、服务业中心。 北部片区：规划为城区工业发展及生活服务配套区 东北片区：将该片区规划为行政中心和文体中心 东南片区：规划为商贸、物流服务区 西南片区：规划为旅游度假及服务区、科研教育区 “城市东拓、旅游西进”为城市空间发展的总体战略。在具体用地发展方向确定上，根据城区用地约束条件和功能布局，并适当考虑城区远景发展和生态环境保护的要求，将城区建设用地发展概况为“东拓、西优、南调、北进”。其中北部和东部是规划期限内主要的发展方向。 以峨眉山世界自然和 文化遗产为依托的中国重要 旅游城市与休闲度假胜地， 区域高新产业基地 峨眉山城市整体发展战略为“城市东拓、旅游西进”，项目所在区域为规划中的以旅游服务、商业金融、高端居住为主的旅游休闲社区。 发展方向 行政、文体中心 商业金融服务中心 旅游度假及服务区 工业及生活配套区 商贸、物流服务区 发展方向 峨眉山市区整体发展方向为东和北，中心城区所在区域位置依然为市区的商贸中心、行政办公中心，但从未来规划来看，行政中心将向东北迁移，向乐山方向靠拢，将进一步加强峨眉与乐山的联系 峨眉山市区西南部区域由于距离峨眉山景区较近，考虑到山地生态保护的要求，远期将控制向西发展，优化用地结构和生态环境，区域目前规划为以旅游服务、商业金融、高端居住为主的旅游休闲社区，项目地块位于该区域 峨眉山市城区将由绥山镇、胜利镇、峨山镇以及未来符溪镇、新坪乡、双福镇和桂花桥镇的一部分组成 项目区位 峨眉山 PART1 峨眉整体发展概况/峨眉发展方向研究 新东西大道 项目所在区域规划功能研究 峨秀湖片区规划控制面积为9.24平方公里，其中水域面积为1025亩，该片区旨在通过患湖景观、生态公园、滨湖广场、高端独家社区的建设和峨秀湖、虎溪河、龙门堰水景观的打造，形成以旅游服务、商业金融、高