2014.1现代购物中心租户管理与经营讲义--成都万象城和朝阳大悦城为例.pdf

深圳市新摩尔商业管理公司总经理 清华大学国际商业地产运营班客座教授 杨宝民 目前中国市场上对购物中 心的分类有很多种，多数以 美国为依据，我们认为购物 中心业态虽然是从美国诞生 的，但美国与中国的国情差 别太大，购物中心在中国的 发展过程中已经产生了变 化，目前购物中心一般成为 综合体的一部分。 成都万润万象城 按美国的分类很多不适合中国国情。目前按地域分类最常见的中国 购物中心有商业中心型、郊区型、社区型3类，超广域型MALL在中 国还没成功案例（其它分类不做本案重点） 成都万象城的类型 成都万象城的类型属 于郊区型综合体和购 物中心，设计理念是 先进的。 成都万象城的周边5公里特征 成都购物中心进入激烈竞争阶段 第一财经日报报道百余综合体“挤爆”成都 空置率 创新高，新开业的多数项目根本没有人气，我们 认为每家发展商董事会都需要认真思考如下问题 ： 第一 自己的综合体项目产品定位正确吗？是否在 不适合的地段做了大型商场或者购物中心？解决 策略：适合做零售的地段，聘请优秀的商业零售 顾问公司和专门人才进行招商和运营。不适合零 售的，对裙楼功能进行转型，改成有实际需求的 物业，例如，美食，办公或者是其它功能。对于 办公面积过大的,未来五年没有实际需求的，设法 改造成为SOHO。 第二 项目投入产出在残酷的市场面前，当初的投 入产出估算是否偏差太大？ 放弃不切实际的幻想，如果资金充足，继续租赁 运营。如果资金不足，及时寻找买家，整体出让 ，收回投资。 第三 是否有专业的运营管理团队？自己的房地产 开发人才是难以做商业运营的？解决策略：放弃 让房地产和物业管理团队做商业运营团队的外行 做法，聘请优秀商业地产开发和运营专家诊断， 避免在激烈市场竞争中因为外行被淘汰出局，避 免项目烂尾的结局。没有运营经验，盲目自信的 发展商只能通过市场规律淘汰出市场。 成都综合体项目布局图 如果说前期的市场研究、地段选址、项目定位及规划 设计只是一场战役前期的战略决策、谋划布局。招商则是 整个战役正式开始的攻坚战，是前期战略战术是否正确的 最直接验证，也是后期收取战役果实的物资基础。如果仅 从经营管理的操作层面上看，项目的市场研究（含选 址）、定位、规划设计、招商、经营管理这五个环节是购 物中心开发的共同重要的五个环节，忽视弱化其中任何一 个环节的后果都是严重而致命的，当然所有这些环节都要 基于一个重要前提：开发资金的充足！ 招商 规划设计 运营管理 建筑策划 运营管理 市场研究 （选址） 混合招商 委托招商 自行招商 委托招商 通常是指与专业商业管理公司签订委托 代理协议，由商业管理公司帮助招商， 发展商原则上不干涉招商过程，只对的 招商条件做最后拍板决策工作。此类方 式适合那些对商业地产开发没有经验或 不将开发商业地当作公司未来发展方 向，仅希望将具体项目做成，不希望浪 费太多精力在不熟悉的商业领域的发展 商。 发展商自行组建团队，完成整个招商工作。 自行招商严格管理控