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购物中心案例研究：海南第一MALL 2009-12-13 21:32:47| 分类： 商业地产 | 标签： |字号大中小 订阅 购物中心案例研究：海南第一MALL 项目背景 地点: 中国. 海南省. 海口市 开业: 2005 年6 月5 日 开发商: 海南环瑞置业有限公司 基地面积: 430,000 ㎡ 建筑面积: 300,000 ㎡ 商业面积: 120,000 ㎡ 海域面积: 100,000 ㎡ 楼层: 5 层 停车位: 3,500 个 预计投资总额: 2.5 亿元美元 海南第一MALL 位于海南海口市滨海大道，紧临秀英港旁(即海口港)，具有 临海、观海之得天独厚的景观优势, 也是国内唯一的滨海购物中心, 分五期开发。 2003 年项目甫推出即轰动一时, 2004 年获中国房地产十大商业地产品牌及中国 房地产最佳商业项目20 强, 同时吸引了许多国际投资商极大的关注，前来考察 洽谈合作开发者川流不息，盛况空前(见图1)。 该购物中心虽号称43 万平方米, 问题是它分五期开发, 第一期3.6 万平方米, 已开发完成, 主力店原本是引进铜锣湾百货, 没想到铜锣湾在海口招不到商户, 于开业前一个月临阵撤退, 开发商迫于无奈, 在商户入驻不及30%的情况下, 咬 着牙于2005 年6 月仓促开幕, 商户多半集中在一楼, 二、三、四楼的空间大部 份闲置着, 五楼为员工办公室。实际上, 开发商变成了自营百货司, 营业空间仅 占了约8,000 平方米左右, 营运状况低迷, 商场门可罗雀。随后于2006 年2 月, 引进了深圳的新一佳超市, 营业面积占1.2 万平方米, 营运状况差强人意, 勉强 还可维持门面。 目前该购物中心是以自营百货公司(8,000 ㎡)和新一佳超市(12,000 ㎡)为经 营主体, 见图2 。 就现况而言, 由于该购物中心目前只开发了第一期3.6 万平方米, 自营百货 加上引进的超市, 真正的营业面积只有2 万平方米, 很显然地, 是属小型的邻里 型购物中心。根据2006 年的资料统计显示, 该购物中心的经营状况显然出现了 严重问题, 见图3、4 。 超市 – 营业面积12,000 ㎡, 2006 年10 月份的日均入店客流量为3,093 人 次。 百货 – 营业面积8,000 ㎡, 2005 年4 月份的日均入店客流量622 人次, 经 整改后, 2006 年10 月份上升至2679 人次, 主要是修改了卖场动线, 吸纳了超市 的客流。 超市 – 2006 年10 月份日均提袋率为63.4%, 入店客流量为3,093 人次, 如 果以每人入店消费额45 元来算的话, 月均营业额大约在265 万元上下, 如果扣 除房租、进货成本及各项管销成本, 还谈不上盈利, 只能算是勉强维持门面。 百货 – 2006 年10 月份日均提袋率1.9%, 入店客流量2,679 人次, 如果以 每人入店消费额150 元来算的话, 月均营业额则在23 万元左右, 处于严重亏损 状况。 以上数据显示,超市是辛苦生存, 百货是痛苦求存, 归根究底就是没有「客流 量」, 没人入店, 自然就没人消费或购买, 商户不是撤场, 就是不愿入驻, 造成恶 性循环, 招商举步维艰。为什么没有客流量? 这已涉及到定位与规划的问题, 也 是我们要探讨的核心主题。 立地条件分析 基本上, 海南第一MALL 的立地位置具有得天独厚的条件, 位于秀英区, 面 临60 米滨海大道, 是海口市主干道, 并与40 米秀英大道交汇, 交通动线流畅, 项目隔壁就是海口港, 是海南省联外的主要客货海运门户, 离海口主要商业区5 公里, 这也是海南第一MALL 的立地优势之一, 见图5 。 其次, 它位于市政府规划的「西海岸城市深化计划」的区域范围内, 地处观 光客进入西海岸旅游区的门户咽喉位置, 也正好是海口市区与西海岸旅游区的 中间要冲地位, 换言之, 进出西海岸都必须经过该购物中心,未来政府将整条海 岸线旅游区开发完成, 其商业战略地位及价值潜力无可限量, 见图6 。 海口市区域商圈结购