龙湖总图研发案例.pdf

典型项目市场研究 2010 年 3 月 31 日 (每月一期) 龙湖总图研发案例 定性之言： 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。 总图决定了景观的构架与格局。 总图决定了物业管理成本的基础。 总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。 一、“掏干吃净”——用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润。 容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定 的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有 几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例：唐宁 ONE 总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800 建设用地：约 49077 ㎡ 容积率：≤3.8 地上总建筑面积：176000 ㎡ 公建面积占 20%-40% 住宅面积占 60%-80% 北京市朝阳区三元桥时间国际 6 号楼 802 邮编：100028 Tel: (+86 10) E-mail: info@ 绿地率：≥30% 集中绿地：6000 ㎡ 建筑限高：80m 用地内另含公交场站一座，占地 2500 平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含 在以上总建筑面积指标内。 规划难点： 建筑限高从 80 米突破到 90 米； 日照； |典型项目市场研究| 2 设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。 端头转角户型设计部分 端头转角户型设计部 90平米以下小户型 分90平米以下小户型 精品公寓：挡光住 宅作为商业指标 在阴影区部分的 作为商业指标 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品，混合分布 |典型项目市场研究| 3 楼型的选择大大提高了容积率 边角地块的有效利用 一栋住宅占到住宅总面积的36% 规划少量的东西