第六讲 房地产经营管理（讲义）.pdf

第六讲 房地产经营管理（讲义） 目录 一、房屋类别及权属登记 二、房地产转让和销售有关问题分析 三、房地产价格评估相关问题 房地产经营管理从广义上讲包括房地产项目立项、项目前期准备、项目的建 设、项目的销售及售后服务。狭义的房地产经营管理是指房地产的转让、预售、 租赁、登记和售后服务、物业管理等。本专题主要是介绍狭义的房地产经营管理， 重点讲解与房地产评税密切相关的房屋的类别、房屋权属登记、房地产销售、房 地产价格评估。 房屋类别及权属登记 一、房屋类别的具体规定 房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工 作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的 永久性场所。通过按照房屋性质、房屋所有权、房屋用途对房屋进行分类，详细 阐述国家对不同类型房屋的具体规定以及国家对其采取的不同政策，可以为今后 “房地产评税”提供帮助。 (一)按房屋性质分类 1、商品房是指房地产开发企业以市场价取得土地使用权进行开发建设并经 过房地产管理部门批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、 出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 2、房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府 有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有 部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 3、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 4、集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用 地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成 后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后 过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 5、微利房亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理， 以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困 难和社会住房特困户的房屋。 6、平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家 庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住 房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。 7、解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和 拥挤户住房问题而专门修建的住房。 8、再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市 出售的房屋。 9、廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常 住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 10、花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车 库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华， 并富有变化，一般为高收入者购买。 11、公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大 多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、 客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短 期租用。 12、安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房， 优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、 教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设 计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套 公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利 息和税金等7项因素构成。 13、经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由 国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土