商法案例分析.docx

一、案例4：朝代房地产经纪公司公司诈骗案 案例原文及问题。 （教材99页）（略） 案情分析。 （1）朝代公司法定代表人王唐因公司经营困难，指使员工以该员工自己的名义与卖房人洽谈购买二手房，达成购房意向后由朝代公司、买方（朝代公司员工）、卖房人三方共同签订《房地产居间服务合同》，通过委托的形式，将房屋过户到作为买方的朝代公司员工名下，再以该员工名义向银行申请用所买房子抵押贷款，获得贷款后不是按约定将此款作为购房款支付给卖房人，而是用于公司经营、偿还公司债务等。 （2）王唐的行为应理解为为公司谋取不正当利益的职务行为而不是谋取个人利益的个人行为，买方和朝代公司签订和履行合同过程中则存在欺诈行为。 （3）上述行为是在卖房人、银行、房地产登记部门不知情的情况下实施的。 3.法律适用分析和说明。 （1）王唐和朝代公司是否构成诈骗？ 答：不构成诈骗，应当构成合同诈骗。根据刑法第266条规定，?诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。本罪侵犯的客体是公私财物所有权。客观上表现为使用欺诈方法骗取数额较大的公私财物。首先，行为人实施了欺诈行为，欺诈行为从形式上说包括两类，一是虚构事实，二是隐瞒真相；从实质上说是使被害人陷入错误认识的行为。?欺诈行为使被害人产生错误认识，并且基于此错误认识而做出行为人所希望的财产处分行为，从而使被害人的财产受到损害。?诈骗罪并不限于骗取有体物，还包括骗取无形物与财产性利益。本罪主体是一般主体，凡达到法定刑事责任年龄、具有刑事责任能力的自然人均能构成本罪。根据罪刑法定原则，法无明文规定不为罪，只有在分则中明文规定该罪有单位犯罪主体的，单位才可以成为该罪的犯罪主体。因此，单位不能构成本罪的犯罪主体。本罪在主观方面表现为直接故意，并且具有非法占有公私财物的目的。根据刑法第224条规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，使用虚构事实、隐瞒真相等方式，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。本罪侵犯的客体是公私财产所有权和市场秩序。客观方面表现为在签订、履行合同过程中用虚构事实、隐瞒真相等方法，骗取数额较大的公私财物的行为。单位和自然人均能构成本罪。主观方面要求必须是故意且具有非法占有目的。王唐指使员工骗取银行的贷款，其行为是以公司法定代表人和经理职务的身份完成，行为目的是为公司取得资金用于公司经营和偿还公司债务，而不是满足其个人的非法占有目的，王唐的行为应属于为公司谋取不当利益的职务行为，骗取贷款的行为应认定为朝代公司的单位行为。而单位无法成为诈骗罪的犯罪主体，对于单位实施的法律没有规定为单位犯罪的行为，不能追究单位或主管人员、直接责任人员的刑事责任，所以王唐和朝代公司均不构成诈骗罪，而应当构成合同诈骗罪。 （2）谁是诈骗案的受害人，是贷款银行还是任先生等卖房人？ 答：买方与任先生等卖房人签订买卖合同，以及朝代公司、买方与卖房人签订居间合同的过程中，买方和朝代公司存在欺诈行为，但是并不构成诈骗。王唐指使员工通过与银行签订房屋抵押贷款合同的方式骗取银行贷款，应认定为朝代公司的行为，构成合同诈骗罪，所以诈骗案的受害人应该是贷款银行。 （3）单某与银行签订的贷款合同和抵押合同是否属于无效合同？ 答：不属于无效合同。根据合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，任先生的房屋已经过户到单某名下，作为房屋产权人的单某有权处分该房屋，而且房屋可以作为抵押物，尽管单某在与银行签订合同时存在欺诈行为，但是并没有损害国家利益，其以该房屋作为抵押与银行签订抵押贷款合同，并不存在上述无效合同的情形，所以单某与银行签订的贷款合同和抵押合同不是无效合同。 （4）银行对抵押房屋的抵押权是否有效？ 答：有效。单某与任先生签订的房屋买卖合同，以及朝代公司、单某与任先生三方共同签订的居间合同存在欺诈行为，但是与任先生有合同关系的是单某和朝代公司，并不是银行。根据合同相对性，单某与银行签订的抵押贷款合同是合法有效的，单某的房屋所有权和银行的抵押权均经过合法的物权登记，并且银行按照合同约定发放了贷款，银行对抵押房屋的抵押权是有效的，法院不能直接判决将银行的抵押权注销。 （5）在本案情况下，法院是否可以直接判决将银行的抵押权注销？ 答：不能。不动产抵押权的成立以登记为要件，只有抵押权登记部门才能注销。而且银行的抵押权是有效的，不应当注销。 4.结论意见。 法院应当根据《合同法》和《物权法》进行协调或判决，房地产买卖合同、《房地产居间服务合同》是一方当事人以欺