四川汇德物业服务有限公司独立运行方案.doc

新疆中创物业服务有限公司 设立运行方案 经过两年的时间，汇德物业前期楼盘的服务工作仍然在有条不紊的开展，但随着正黄上岭工程施工的完毕，前期物业工作即将完成，面临着后期对入住业主的物业服务工作。目前现行的公司运作模式已经不能适应工作的开展。为了更好的发展公司，更好的开展物业服务工作，综合多家公司的运作模式和自身的项目特点，特制定以下运作方案。 一、独立的运作机制，组建管理团队。 （1）四川汇德物业服务有限公司组织架构图 此构架是物业公司相对独立运作的基本构架，它既满足目前物业公司运作现状，又为公司以后的发展留下足够的空间。 董事长 总经理 行政人事部 财务部 物业服务中心 行政人事经理 会计主管 项目经理 人事专员 行政内勤 品质主管 出 纳 （2）组织机构架构图说明： 本物业公司按照直线制设定职能部门管理架构，设有总经理下属三个部门：行政人事部、财务部、物业服务中心。其中行政人事部设四个岗位：行政人事经理、人事专员、行政内勤、品质主管；财务部设二个岗位：会计主管、出纳；物业服务中心：物业项目经理及下属操作层员工。 注：以上模式是为了以后物业公司发展壮大所设立的，根据目前的现状没有必要分别设立上述部门，行政人事方面只需要招聘一名行政人员或由总分司行政人员兼职即可。财务人员方面也只需要由公司财务人员兼职，这样就不会增加人员和费用。 二、完善的管理体制。 没有建全的物业公司体制，管理比较混乱，当面对后期的物业服务工作的时候将会大大的影响工作效率，目前应该说物业存在的多头管理，很多管理制度仍是使用开发公司的管理制度，缺乏针对性和行业特性，必然会影响工作。所以必须制定具有针对性的物业管理制度，在前期的物业工作中，参考其他物业公司的成功的质量体系我们已经完成了ISO9001质量体系和物业公司行政制度的编制和审核，在后期的物业服务工作中我们将在使用中进一步完善。对于制度和体系的使用将会使我们物业服务管理工作更加规范，便于公司品牌的树立。 （1）行政人事管理 1）总经理：由总公司直接任命，全面负责物业公司的管理运作。直接对总公司总经理负责 。 2）行政人事 A、人事管理： 现根据四川汇德物业公司管理项目人员较少，为节约开支，有效利用人才资源，不再另行招聘人事专员及行政内勤。物业公司的人员招聘由总公司行政人事部指派专人（兼任）负责。 物业公司有决定物业部门经理、项目经理及以下各级员工的组阁权、任免权、奖惩权、解聘权及编制范围内员工招聘录用决定权，工薪标准范围内的调薪决定权。 人事管理制度及相关表格都统一按照四川汇德物业服务有限公司《行政管理制度汇编》执行。 物业公司所需人员须填写《人员编制申请表》，总公司行政人事部配合，给予招聘信息的发布，面试通知等工作。 录用、解聘部门经理、项目经理需物业总经理批准。总公司行政人事部备案存档。 物业公司人员的试用、转正、调动、离职、晋/降级、入职等均按四川汇德物业服务有限公司制定的统一表格使用。 物业管理中心下属的各级员工的录用、解聘由项目经理同意，报请物业总经理批准。总公司行政人事部备案存档。 物业公司人事档案，如人事表格、人员信息动态等由总公司行政人事部整理、保管。 异地项目人事管理按照以上办法执行。 B、物品采购及管理： 因物业公司所管的项目分别在成都和异地的两个不同的区域。对于物业公司低值易耗品的采购及管理有以下办法： 成都地区：由项目部经理填写《物资申购单》，报请物业总经理审批，由物业项目部自行购买，购买后交与项目入库。物品的出入库及保管按照四川汇德物业服务有限公司《物业公司低值易耗品管理办法》执行。 异地地区：由项目部经理填写《物资申购单》，报请物业总经理审批，交异地项目综合部购买，购买后交与项目入库。物品的出入库及保管按照四川汇德物业服务有限公司《物业公司低值易耗品管理办法》执行。 C、品质管理 品质管理是规范物业管理工作，提供优质服务，提高物业公司整体质量管理水平。 现物业公司已制定了《质量手册》及各部门的作业指导书、规章制度。品质主管按照物业公司所制定的标准进行考核、实施、维持、改进。 协助物业总经理组织协调质量体系的建立、实施、维持、改进；落实、检查、评审、纠正ISO9001及各项：“标准作业规程”的运行。 品质部每月至少一次对各项目部的物品管理流程进行核查。 品质部每月不定期对各项目部品质管理进行检查、考评。 独立运作的经营管理方式： 对目前成都存在的母子公司的调查发现，物业公司和开发公司之间均采取的是独立经营管理的模式，因项目自身的受限及开发公司的物业服务品质的要求等客观条件使物业服务经费不足部分均由开发公司给予补贴。例如置信，龙湖，蓝光等知名大公司均是采取这种模式。这种模式有利于物业公司的后期管理同时也是符合国家现行法律要求。 财务管理 A、物业财务实施单列，自立账户，由