我国房地产中小企业融资问题研究开题报告..doc

毕业设计(论文)开题报告 题目： 我国房地产中小企业融资问题研究 课 题 类 型： 论文 ? 设计 □ 学 生 姓 名： 学 号： 班 级： 工商管理6班 专业（全称）：工商管理（房地产经营管理） 系 别： 管理系 指 导 教 师： 2010年12月 一、课题研究的目的、意义： （一）我国房地产业在国民经济中具有举足轻重的作用 90年代以来房地产业一直是我国经济发展的热点，在我国经济和投资增长中起到了重要作用。房地产投资一方面对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用；另一方面，由于近年来我国货币政策与财政政策的积极配合，居民对房地产消费的持续升温。保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速健康的发展将十分重要。 （二）我国房地产业的发展迫切需要资金支持 国家近几年不断推出房地产的相关政策，表明房地产业在未来经济和社会发展中将占据显著的地位。而目前，我国房地产开发面临“双重不足”，一方面，大量商品房的空置反映出房地产市场的有效需求不足;另一方面，我国房地产开发资金供应严重不足。房地产开发行业是资金密集型行业，这一重要特征客观上决定了筹集资金的重要性。在目前房地产开发资金严重短缺的情况下，拓宽房地产融资渠道，对房地产业扩大建设规模和提高经济效益有着重要意义，对中小型企业来说尤其如此。 （三）金融市场的变化要求拓宽房地产融资渠道 资金是企业的血液，对房地产公司来说更是如此。长期以来，房地产业主要单纯依赖银行贷款融资。而近年来，我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格，将使一大批没有资本实力的中小房地产企业因为资金短缺而被淘汰出局。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在房地产行业面前的重大课题。 （四）发展我国房地产融资是顺应时代发展的潮流 随着中国加入WTO的实现，经济全球化、一体化的趋势对中国的房地产企业的影响日益凸现。国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准，一些资金雄厚、规模较大的国外房地产企业将进入中国，市场竞争将在更广泛的范围内进行。要确保房地产业健康地持续发展，真正承担起支柱产业的作用，就必须发展我国房地产资本市场，提高整个房地产业的融资能力。 二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标： （一）国外研究 目前，美国房地产方面的理论研究主要集中在房地产金融领域。正如刘洪玉（2004）所指出的“美国房地产市场中的主要角色，是随着房地产业的发展逐渐转换的。20世纪70年代是房地产开发商唱主角，80年代是房地产顾问服务人员，从90年代开始到现在是房地产金融与投资人员。”在美国房地产金融领域比较有影响的理论研究主要有两套体系：一是规范分析房地产金融工具产品设计及金融原理；二是实证分析房地产金融工具的投资组合。 Brueggeman,Fisher(2001)对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结。研究了房地产融资中的法律因素。区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类的融资方案和程序。着重阐述了房地产资本市场与证券，并根据投资组合来分析房地产投资业绩。 Brown,Matysiak(2000)所著的《Real Estate Investment,a Capital MarketApproach》从投资角度研究房地产，包括货币的时间价值及现金流、房地产风险和回报及房地产投资组合管理。 Sirmans(1989)所著的《Real Estate Finance》从金融角度来研究房地产。包括金融财务基础和外部环境分析、金融方法和工具、房地产融资决策三部分。 美国目前进行房地产学术研究的主要学术机构是美国房地产学会（AmericanReal Estate Society）。作为房地产学术研究最重要的学术刊物是《房地产研究杂志（Journal of Real Estate Research）》（1986）和《房地产金融经济学杂志（Journal ofReal Estate Finance and Economics）》（1988）。通过统计上述两本刊物从1988-2001年间所发表的文章的主题可以看出：排名前三的主题为抵押贷款、房地产投资和房地产估价，发表文章比例分别为24.53%、21.61%、18.22%。抵押贷款大类主要研究：定价、提前支付和违约分析、合约结构；房地产投资大类主要研究房地产资产回报、资产组合分析、REITs、次级抵押贷款市场。目前，美国对房地产相关衍生品创新比较缓慢。在实践中运行还比较不成功。 （二）国内研究 目前，我国对房地产融资的研究主要集中于金融工具的设计和创新的研究。住房抵押贷款证券化研究、REITs