商业建筑研究分析.ppt

3.2 商业项目运作基本程序 部分研究委托 项目机会研究、项目初选 编制项目建议书 批准立项、初步确定投资意向 可行性研究委托 可行性研究、提出研究报告 项目评估 终止 NO YES 确定商业计划 土地评估、获得土地、获取建设用地规划许可证、土地使用证、规划要求通知书 建筑策划委托 方案设计委托或招标 方案审查、批准 招商准备 招商 开业运营 委托完成施工图设计 拆迁 场地三平一通 获取建设工程规划许可证、选择施工与监理单位 建筑施工、选择装饰工程设计与施工单位 建筑工程验收、设备与装饰工程施工 工程验收、开业准备 项目融资 3.3 商业项目概念研究 商业建筑最终目的，不是为了创造建筑空间本身，而是为了聚集人气，吸引更多的顾客，产生更多的商业利润。 对创造吸引人的商业项目产生影响的主要因素： 1. 地址——交通方便、商店聚集、截取气氛等 2. 空间——建筑面积、空间特色、项目配置、设备与设施等 3. 商品——主题、等级、规模、知名度、多样性、价格等 4. 服务——热忱亲切、售后服务 注：空间特色不仅是指建筑空间本身，也包括室内设计、商品摆设与宣传等；项目配置指与经营项目相关的设施，如观演设施与空间、休闲设施与空间等。 3.3.1 集客 在商业项目中，集客可以描述为：借商业场所满足消费者需求的、有计划地吸引消费者而使他们在此场所中消费金钱及时间的活动或行为特征。商业项目的概念研究，必须以最大限度的集客为目的，吸引尽可能多的顾客光顾，以达到人气旺盛、营业额增加的目的。 台湾金银岛购物中心，为达到集客的目的，不惜设置了占地较多的海边休闲场地（灯塔、帆船、休闲广场等）和观演集会场所，以吸引来客，聚集人气。 3.3.2 体验消费 现代消费者，不仅重视产品或服务给他们带来的功能利益，更重视购买和消费产品或服务过程中所获得的符合自己心理需求和情趣偏好的特定体验。“花钱买刺激”已成为一种消费时尚，这就是体验消费的概念。在产品或服务功能相近的情况下，美好的体验往往成为消费者做出购买决策的重要依据。商业设施正在向着主体化、娱乐化、体验化方向发展。良好的体验设施与空间环境是商业设施集客的重要手段。 美国奥兰多迪斯尼游乐园是一个主题型大型游乐购物中心。以有了为主题进行建筑设计，使人在游乐和购物的过程中产生惊险和愉快的有了体验。 日本，冢新购物中心 基本概念 分区基本概念 扩展概念 扩展概念 生活游乐园 东街区 给人惊奇的空间 都市街道 机器人、机器狗 电话资讯区 立体投射屏幕 电动猫头鹰 有趣的玩伴，如铜锣戏等 蔬菜工厂 流行精品服饰 自由观看的有线电视 最贵的玩具 透明观光电梯 表演广场 极有魅力的大厅 极长的自动扶梯 面向顾客的可视电话 电脑查询城市地图 滴答时钟 西街区 松口气的舒适空间 充满生活感的街道 手工艺馆 减少外墙，与城市融合 慢跑场地 双层桥步行道 运动馆 花园餐厅 铃树 花园茶座 七福神 极有魅力的公园 大众街 步行街 新鲜馆 休息街 小公园 年轻人现况转换站 社区充电区 电动“石狮子” 变幻的喷泉 与楼梯结合平台 从基本概念至扩展概念的具体实施情况 冢新购物中心底层平面图 西街区 东街区 设计师将主题名称中的PARKS视为Park、Art、Resort、Knowledge、Stage的载体，成功地诠释了新时代商业建筑的内涵——融入了商业、办公、花园的都市生活体验中心。 商场的商店结构以时尚用品店为主； “每日放送”广播公司将播音室设置在此，通过电波为广域听众带来音乐、信息； 购物中心顶层200座阶梯式圆型露天剧场，市民可欣赏到音乐，舞台剧等的表演； 空中花园开辟一些空间，让城市人租用一亩土地，耕种有机蔬菜； 设置纪念馆，展示前南海雄鹰队的队服、队旗等，吸引了许多球迷定期在此聚会； 商场内不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里…… 将商业区、餐饮区与自然和开放空间融合，能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为一种经历 日本，难波公园 概念分类 概念 概念 概念分类 概念 概念 城市休闲 有魅力的舒适的空间 人与自然环境 气氛 热闹 同游 人工美与自然环境的调和 自在 境界性 健康 沙拉的感觉 明亮 地区与发展 市民感觉 地方习俗 安全 安心 城市活化 地区生活 舒适 不会疲累 心情放松 地区公益化 地区文化 休息 休闲 向周边地区拓展 成长的都市 漫步心情 被解放的自由感 永远变化的城市 表情经常变化的 高度交流 人性化 有气氛 信息接收与发布 文化传播基地 文化气息发散 自然、游戏的心情 季节感 生活与文化 时尚展示 人性尺度 时光感 艺术展示 文化展示 游戏的心情 有趣的商业空间 有趣的散步 信息传播基地 信息吸收场地 娱乐 自在享受 生活与信息的观查场地 信息设备展示 生活方式 用自己的手来创造生