公寓产品定位及物业发展建议.ppt

2011年11月13日;本次报告解决3大核心问题;;项目基本经济技术参数： 总用地面积：20.34万平米 总建筑面积：105.26万平米 容积率：5.175;公寓产品分布在4号、5号和6号地块;公寓产品拥有强势山水资源景观;结合地块性质研究公寓发展方向;一：公寓项目市场竞争盘点——在售案例;增加在售的去化速度;一：在售案例—是否通燃气;1.和黄都会轩：公寓为30-110平米平层和73-200平复式，现仅剩少量尾盘在售;一：公寓项目市场竞争盘点——将售案例;1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装公寓;2.金地大百汇：;;1.地王公寓：以100-170平两房三房为主;2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面;3.NEO企业大道：以70-160平商务公寓为主;4.大中华IFC：60-120平酒店公寓，200-400平复式商务公寓;5.金中环：50-90平米的1-2房酒店式公寓;6.凤凰大厦：以120-180平三房四房为主;葵花公寓;商务公寓按面积分为两类： 奢居型公寓：以地王、世纪豪庭、NEO、金地大百汇为代表，产品面积段多为80平左右两房、100平左右三房，300平以上的5房，无小户型产品； 酒店型公寓：以金中环、中国凤凰大厦为代表，产品面积段多为30-40平米单房、50-60平米一房、80平米左右两房，无大户型产品。 将售的高端公寓项目如伍兹公寓、金地大百汇等以80-180平的大户型为主。;二：工业用地性质案例;1.美年广场：200-500平灵活创变空间;2.福年广场：自由贸易港国际创智生态总部;3.香年广场：创意文化产业职能总部;项目名称;龙坂区域需求户型：近几年龙坂片区平层热销户型主要为65-72㎡2房，85-90㎡小3房，110-125㎡舒居3房，140-160㎡4房;龙坂豪宅市场：以换面积和换品质的福田换房客为主，因此客户主力需求面积在120-140平米，160-180平米大户型需求在逐步放大。;一季度;目前龙坂和关内主力客户需求90-180平户型，180平及以上大户型为升级产品 其中120-170平户型最受换房客户关注，但多为双拼，工业用地性质能很好规避这个问题;四：内部竞争对比;市场畅销面积段、项目补缺者;1、公寓入市时，雅宝综合体尚不成熟，吸引小投资客难度大，故做大体量的小面积公寓不合适； 2、以120-170平中大户型吸引有实力的中长期投资客和换房自住客，实现快速回现的目的； 3、工业性质地块不限购、不限贷，无“拼合”的缺陷， 120-170平中大户型能有力抢夺换房客户；;;面积配比;;2、龙坂区域成交客户;龙坂片区客户结构——目前，龙坂片区客户主要为企业主、高管、公务员、个体经营者、原住民及新移民;龙坂区域成交客户特征;客户群体;创业型企业规模及需求的面积;从来源区域来看，以中心区客户为主，辐射整个深圳市。关注度从中心区逐渐转向周边区域；;那么，我们商务公寓客户是什么样的人？;马先生，约45岁，潮汕人，在香港开公司，专业投资客； 居住选择：现住在跑马地，曾购买红树湾、宝能等多处物业，大多为综合体项目； 意向户型：90-120平（投资）； 置业取向：投资价值、交通、项目规模、周边公共配套； 客户语录： “原来在福田区跟我一起买红树湾的人现在不少在龙坂买房了，以后龙坂会起来的，会是个新中心” “综合体项目我认为比较有保障，开发商代价大，会下功夫做，不像小楼盘，不负责任的情况较少” “投资就是要看未来升值价值，我以前买红树湾时那也比较冷清，现在看看，想买都买不到” “这么多的商业写字楼体量，我不愁租不出去，上班的人也要住啊” “主要关注项目配套什么时候能起来，周边配套这对物业的价值影响很大” 对本项目看法：主要认为片区规划和项目规划好，对大型综合体项目也较有认识，认为有投资价值。;刘小姐，约35岁，夫妻两人，在中心区工作，丈夫是公务员； 居住选择：现在租住于葵花公寓，主要原因是公寓管理很方便，距离上班的地点很近； 意向户型：70-90平米两房（自住）； 置业取向：距离上班地点近、周边配套完善、交通方便； 客户语录： “原来在南山上班的，但是住的却在布吉，每天搭车能烦死人，一天没多少时间全浪费在路上了” “后来换了工作，在中心区上班了，也就搬过来中心区住了，对现在住的地方比较满意” “其实是想买套的，但是附近价格太贵而且没新房买，希望在公司附近有个小点的家就行” “最好能带装修吧，自己装修很麻烦的” “不用太大，就为了上班方便” 对本项目看法：项目是大综合体，写字楼、酒店、商业上班族肯定很多，如果能建些中小面积的公寓的话，肯定会方便很多人。;胡先生，约46岁，原住民，在罗湖做服装生意，名下有2套物业； 居住选择：现住在君庭名园，住在这里主要是方便生意； 意向户型：160-200平米两房（全家居住）； 置业取向：大户