租赁权评估案例.doc

PAGE 9 无形资产评估案例3.4 租赁权评估案例 案例 ××购物广场有限公司拟转让其租赁的××地下商业建筑的承租权。 一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路 1、租赁权价格形成的特点 租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。 当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租赁房地产一定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同约定支付租金的义务。 当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入，如果出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿）金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。 当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租金的时候，租赁权便没有价值。但是，一般情况下由于房地产具有资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。随着时间的推移，人口和收入增加，需求增加导致稀缺性增加以及外部经济或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。 2、租赁权评估的技术思路 采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率还原求取待估房地产承租权价格。 二、市场租金的确定 采用市场比较法测算××地下商业建筑估价时点市场租金的价格。 1、计算公式 估价对象市场价格=比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正 2、比较案例选择 根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作为比较案例。 案例A：××路180号 该房屋位于××路西首，临××路，总建筑面积20000平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为2.33元/平方米.天。 案例B：××路147号 该房屋位于××路中段，临××路，总建筑面积31200平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为2元/平方米.天。 案例C：××路××商业广场 该房屋位于××路西首，临××路，租赁建筑面积17000平方米，位于该房屋的第二层和第三层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。租金单价为1.97元/平方米.天。 3、房地产价格影响因素说明 表一：房地产价格影响因素说明表 项目 待估房产 实例A 实例B 实例C 交易单价(元/平方米.天) 待估 2.33 2 1.97 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2003.12 2003.10 2002.8 2003.9 租赁期限 16年 15年 20年 15年 区域因素 商业繁华度 ××市市级商业中心之一，商业繁华度很好 ××市市级商业中心之一，商业繁华度很好 ××市市级商业中心之一，商业繁华度很好 ××市市级商业中心之一，商业繁华度很好 人流量 为××市主要商业区，人流量很大 为××市主要商业区，人流量很大 为××市主要商业区，人流量很大 为××市主要商业区，人流量很大 基础设施 基础设施达到七通 基础设施达到七通 基础设施达到七通 基础设施达到七通 公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、学校、医院等其他公共配套设施 交通便捷度 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离××机场35公里，××火车站2.5公里 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离××机场35公里，××火车站2.5公里 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离××机场35公里，××火车站2.5公里 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离××机场35公里，××火车站2.5公里 离市商服中心距离 0公里 0公里 0公里 0公里 环境景观 位于××广场的地下一层，和护城河毗邻 距离××广场和护城河约200米 距离××广场和护城河约200米 距离××广场和护城河约200米 周围物业利用类型 商场和办公 商场 商场 商场 个 别 因 素 临街状况 临××大街 临××路 临××路 临××路 临街道级别 主干道 主干道 主干道 主干道 使用功能 商场 商场 商场 商场 装修情况 地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶和黑色网格、墙面刷乳胶漆 地面花岗岩