别墅项目定位报告分析.ppt

情景街区的私家名宅 航天地产山水芙蓉项目演绎版 ;土地周边配套 土地深度体验 土地价值研判 土地利用分析;土 地 思 考;地块位于芙蓉西路，长安芙蓉园西侧， 西临大唐不夜城，北临大雁塔广场;占地面积;交大科技产业园 ;大唐不夜城;项目名称 预计建成时间 现今情况 雁塔广场 2004年6月已建成 已投入使用 大唐不夜城 2004年12月 A区主体完工 长安芙蓉园 2005年5月 园区内建筑建成，景观未完 世界娱乐园 2005年12月 未开工，地面尚未平整 千亩南湖 2005年12月 未开工，仅圈地 绿化带公园 2005年6月 未开工，地面尚未平整;地块深度体验结论 ;大雁塔;重点建设项实施步骤 ;唐华宾馆 ;地块深度体验结论三：;目前现状;政府投资与民间投资比较;分 水 岭; ; 时间; 5-10年内,本案土地价值必将急剧攀升, 辐射全市; ;市 场 研 判; 从城市化发展进程来看，我国城市化进程进入快车道 从城市居民消费结构来看，住房消费比率从１0％增加到30% 从政策环境来看，９８年取消福利分房带来革命性的利好支撑 从中国人的消费习惯来看，房车消费从来是后小康时代的第一冲动;(2) 又到宏观调控时;C 给开发商的建议 1、珍惜土地储备，谨慎对待土地出让。再次获取土地的方式和价格，对开发商来说，不啻是一个充满风险的挑战。 2、再次获取土地时，应选择理性竞争，避免在土地问题上过度竞争或者非理性竞争。地价过高不利于房地产的长期稳定发展 3、 扩大与有实力、有品牌、有经验的开发商合作的深度和广度，以利于利用和提升现有土地资源的价值。 4、要挖掘土地改变用途和调整建筑密度的潜力，高效合理地利用现有资源。 ;;4、商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。并且规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 5、建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工所需设备；商业银行不再对违反规定的建筑施工企业提供相应的信贷支持。 6、房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20％提高到35％及以上。 7、商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％。 ;市场研判——市场趋势判断; 房地产市场进入 理性盘整阶段;楼盘数量 ;项目名称 ;销售均价(元) ;;曲江6号; 市场研判——竞争项目研究; 市场研判——竞争项目研究;TOWNHOUSE在西安将是很具市场竞争力的物业形态， 市场存有较大发展空间。 ; 市场研判——市场需求研究;可考虑在曲江购买高档商品房的物业数量分述如下 ? ;需求细节描述; 市场研判——市场需求研究;;市场问题——卖高不卖低、卖大不卖小 市场问题——变成了别墅替代品 市场问题——面宽过小进深过大导致阳光不足 市场问题——单价高居不下，面积限定又使TOWNHOUSE总款不低。 市场问题——往低走算不过帐来，往高走没有那份勇气 ;板块位置; 目标客户选择 ;扛 曲 江 旗; 寻找产品差异，单点深入, 多方对比，追求高性价比，竭力挖掘曲江自然与人文景观价值。;打 价 格 牌;在规模有限的状况下、从功能多样性上满足目标客户的现实及心理需求，体现差异性; 项目定位——产品定位;小区内布以大面积步行栈道；小区绿化环 境以带状绿地为主，曲径通幽的景观打破 传统兵营式排列，与区内自然步行系统构 成居者的主要室外活动空间。; 项目定位——产品定位; 项目定位——产品定位; 户内; 项目定位——产品定位;项目核心价值——唯一性和巨大的差异化 ;情境街区 四个私家庭院 独门独院 真正有天有地 全阳光房;曲江故事……;“三高三低”;个性与基调; 项目定位——价值分解; 项目定位——价值分解; 项目定位——价值分解; 项目定位——价值分解