天津国华地产渤海明珠地产项目营销策划方案.pdf

『渤海明珠』 营销策划方案 目 录 第一部分大泽看市场 第四部分 销售策略 一、天津房地产市场状况分析 一、销售总体策略 二、区域市场分析 二、高档公寓销售策略 三、竞争楼盘分析 三、写字楼销售策略 （一）写字楼销售阶段 第二部分 产品规划建议 （二）写字楼销售方式 四、 核心卖点的提炼 第三部分 项目定位 一、项目概况 第五部分 宣传推广策略及项目包装 二、项目定位 （一）市场分析总结 （二）项目SWOT分析 （三）项目定位问题 （四）项目定位（如何解决问题） 四方大泽（天津）房地产营销有限公司 第一部分 大泽看市场 四方大泽（天津）房地产营销有限公司 一、天津房地产市场状况分析  整体上2006年各政策出台后天津的房地产市场还是比较平稳 的，究其根本是天津房地产市场近年来保持了健康良性发展 态势。从2003年国务院18号文件出台以来，天津在加强宏 观调控、保持房地产稳定增长方面已经采取了有力措施，包 括增加经济适用房和普通商品房供应量，安排建设比例适当 的社会保障性用房等，目前正在外环线周边规划一批新的居 住区。这些措施对于保持住房市场供求基本平衡、稳定住房 价格有积极意义，是完全符合国家房地产宏观调控总体要求 的，楼市过热的现象得到了一定的的抑制。以下将以2006年 天津的房地产市场进行详细分析。（注：自2005年8月起国 家统计局调整商品房销售面积和销售额统计口径，调整后口 径包括期房和现房。本节涉及销售类指标增幅均只作参考） 四方大泽（天津）房地产营销有限公司 （一）市场综述  2006年1-8月份天津房地产市场保持了持续健康的发展。1- 8月全市房地产开发投资236.90亿元，同比增长22.6%，增 幅较上个月上升了0.8个百分点，但较去年同期降低了3.1个 百分点；商品房新开工面积为708.7万平方米，同比增长 7.3%，增幅比今年前7个月回落了8.4个百分点；商品房施工 面积为2548.7万平方米，同比增长14.51%，增幅比前7月回 落0.9个百分点。  1-8月全市商品房实现销售额350.27亿元，同比增长 27.9% ；实现销售面积797.7万平方米，同比长8.56%；商品 房的销售均价为4391元/平方米，同比上涨21.9%，但与上 月基本持平。从商品房基本面来看，1-8月天津房地产市场 供应与需求均保持较快的增长速度，但受宏观调控的影响供 应指标增幅有所回落，价格表现平稳。 四方大泽（天津）房地产营销有限公司 图1： 图1.1：2005-2006年房地产开发投资额与商品销售额(单位:亿元) 四方大泽（天津）房地产营销有限公司 图1.2：2005-2006年房地产新开工面积与同比增长(单位:亿元) 四方大泽（天津）房地产营销有限公司 图2 ：2005-2006年商品房销售面积(单位:万平方米)数据来源：国家统计局、CREIS 四方大泽（天津）房地产营销有限公司 (二)商品住宅市场  供应方面，2006年1-8月份天津市商品住宅累计投资165.97 亿元，同比增长34.13%；商品住宅新开工面积592.2万平方 米，同比增长6.52%；商品住宅施工面积2035.6万平方米， 同比增长16.45%。销售方面，1-8月份商品住宅完成销售