上海别墅市场分析.pdf

中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告 绪 言 1. 研究背景及目的 别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标 志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃 至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类 型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够 客观反映上海别墅市场的现状和前景。 2. 研究对象及范围 90 年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大， 并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较 明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较 活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以 1996 年 1 月至 2002 年 9 月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价 格分析的对象。 3. 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型 案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。 类别 编号 指标 定义 研究时间内，已完工及在售的某类物业 1 累计供应量 的单位数目或建筑面积 供需指标 研究时间内某类物业的累计供应量与 2 累计消化量 累计空置量变化之差，反映研究时间内 该市场的消化情况 i 中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告 类别 编号 指标 定义 研究时间末某类物业未售/租之单位数 3 累计空置量 目或建筑面积 供需指标 研究时间末某类物业的空置量与该类 4 空置率 物业总存量的比例，即：空置率=某类 物业空置量/该类物业总存量 某区域内某类物业在研究时间段末销 5 区域平均售价 售价格的加权平均值。 表示为：元/平方米 价格指标 某类物业在研究时间内可供出售部分 6 物业平均售价 的单位面积成交价格。 表示为：元/平方米