万达上海项目投资经济测算.pdfVIP

谨致：上海万达广场投资有限公司 2011 年万达上海项目投资经济测算 i 1.0 市场定位和设计建议 1.0 市场定位和设计建议 1 –45 1.1 项目整体定位和产品定位 1.2 商业部分 1.3 写字楼部分 1.4 酒店及服务式公寓部分 1.5 高档公寓部分 1.6 整体设计建议 1.7 价格策略 1.8 项目物业情况汇总 1.9 其他方案 2.0 投资分析（财务分析） 46 –83 2.1 方案一财务分析 2.2 方案二财务分析 2.3 方案三财务分析 2.4 各方案比较和结论 1.0 市场定位和设计建议 项目整体定位和产品定位 根据世邦魏理仕的研究和经验，成功的大型公建综合体在物业配比上有 一定的规律，例如根据一些项目各部分物业的规模，可以看出各部分的 整体定位方向 比例大致如下：  根据市场研究、需求研究及地块分析的结果，我们建议本项目整体 写字楼：占 20 ～30 ％ 市场定位为：“位于中央商务区的核心，建筑品质上具有超越感、 酒店： 占25 ～30 ％ 前瞻性、国际化的标志性建筑综合体”。该定位方向可以从以下几 公寓和其他居住类物业：35 ％～40 ％ 个要点来诠释： 商业：20 ～30 ％ o 中央商务区核心：表明本项目得天独厚的优越地理位置。本  当然，项目的位置不同，市场环境的差异和需求特征的不同可能会 项目处于上海规划的的最核心位置，城市主要道路的交汇 造成单个类型物业的规模有较大差异，但根据世邦魏理仕前面所做 点，周边现有和未来城市功能都在项目的辐射范围内，突显 的市场研究、分析，参考上述比例，大致可以确定项目的物业规模 本项目的地段价值。 配比如下： o 超越感、前瞻性、国际化：表明本项目要依托于 CBD 良好 的商务氛围，借助项目用地的特征，打造在建筑高度上、综 合楼宇技术品质上和管理上超越市场所有产品的物业。在楼 宇的整体设计和配套设施水平上具有前瞻性，要经得起激烈 竞争的考验和岁月的磨练。项目将依托各类物业在品质方面 的优势和经验丰富的管理团队，打造 CBD 新的国际交流平 台。 o 标志性现代建筑综合体：表明本项目在 CBD 中的高端定位 以及物业构成的多样性。本项目未来将是 CBD 少见的综合 体建筑群落，各种物业皆备，功能完善并协调发展，是 CBD 的标志，也是 CBD 趋向成熟的象征。 物业的确定和市场定位依据 1.0 市场定位和设计建议 项目物业配比建议 物业类型 规模（万平方米） 比例  在本项目开业前确定市场定位也将有助于零售商了解本项目在 商业 4.5 ～5 18 ～20% 市场上的地位。通过广告和公关等具体市场推广活动的实施， 写字楼 5 ～5.5 20 ～24% 也可以使本项目在开业前在消费者的头脑中建立该中心预期要 公寓 8 34 ～35% 达到的市场定位。 酒店 4.5 （350 间客房）