长沙马王堆浏阳河畔项目房地产市场研究报告.pdf

中正行地产策划 第一部分 报告摘要 1、从 2003 年至今房地产市场一直处于宏观调控状态，2005 年调控的主线是稳定房地产市场、抑制投机性炒房；长沙房地产市场处于市场发展初级阶段， 虽然近两年发展较快，但是购房需求仍以自住性需求为主，受宏观调控的影响不大。随着市场调整期的过去，长沙房地产市场仍会保持稳定的发展态 势，价格方面也能保持理性的增长。 2、 第一季度长沙房地产市场继续保持增长趋势，开发投资增幅较大，商品房开工面积超过 1000 万平方米。第一季度批售面积较去年同期有所下降，供 应结构非住宅的建设量比重也有所下降；交易方面持续活跃，交易量大幅度增长；价格方面，第一季度长沙商品房的销售均价已达 2800 元/平方米， 虽然增幅较去年同期有所回落，但是仍保持稳定增长趋势。 3、 项目地块位于长沙市东部马王堆板块，目前马王堆板块已形成以专业市场为主导的东部商圈；随着东屯渡大桥、浏阳河跨河大桥、汉墓公园等规划的 逐步实施，使该区域市场化的形象得以改善，受到不少有远见、有卓识人士的青眯，板块也将成为未来居住生活的典范。 4、 在“西文东市”战略规划下，马王堆板块凭借其有利的区位优势和快捷的交通逐步形成了专业市场集中的区域，目前板块内有十多家大型的专业市场。 板块住宅开发基本分两个阶段，前一阶段以满足市场经营户为主，项目档次较低；后阶段基本上是以芙蓉区政府的东迁和人民东路板块的崛起为契机， 档次有了较大的提高，逐步形成新的高尚住区。目前片区住宅价格保持在 2000-2400 元/平方米，随着中高档楼盘的入市销售，价格仍将有一定幅度 中正行地产策划 的增长。 5、 对城东区域已入住小区人居环境满意度的问卷调研分析来看，人民东路板块住宅的主力客户群体年龄结构较轻，家庭年收入较高，职业情况以中高层 管理人员和自由职业者为主，出行的交通工具以公交车和私家车为主，客户群体消费能力较强。作为新开发的区域，已入住居民对于居住环境的整体 满意程度比较高，但是仍有不满意的地方，比如目前的商业配套和物业管理方面，仍有值得改进的地方。这对城东区域的发展商有很好的借鉴作用。 6、 项目周边区域竞争楼盘主要分布在火星大道沿线，被调查的近 20 个楼盘中，中小规模楼盘占主导，其中总建筑面积在 10 万平方米的有 11 个；11-20 万平方米的有 4 个，20万平方米以上的有 5 个；均价 2100-3400 元/平方米，其中以人民东路的世嘉国际华城均价最高，达 3400 元/平方米；外立面 建筑风格的设计以现代风格为主，但也出现了不少的欧式风格的建筑；户型配比方面，区域以三房、四房为主，面积区间从 110-160 平方米，但也有 部份商住项目出现一定比例的小户型两房。 7、 对消费者购房需求的问卷调研分析，近 2 年内明确表示有购房需求的比例达 38%，由于受宏观调控的影响及其它方面的因素，有 33%左右的人持观望 态度，市场需求仍比较旺盛；从选择投资的类型来看，住宅仍占主导地位，另外商铺的选取比较也较高。通过对这部有意向购房人群调研分析，目前 他们的居住现状条件较差，户型面积均偏小，他们都倾向于选择中等面积的三房户型，改善居住条件的需求比较旺盛。 8、 城东区域目前已成为长沙市场专业市场的集中区域，通过对区域内 15个专业市场的商铺消费需求调查，42%左右的被访问者表示近期内有购买商铺的 意向，表明市场对商铺的需求比较旺盛。而且随着 6 月1日开始对住宅税收政策的调整后，部份消费者将转向商铺投资。对于商铺的投资，选择主流 2 中正行地产策划 仍是街铺和首层铺位，而且区位选择倾向于在成熟区域。对于购买商铺的目的，超过 7 成的人会自己经营；面积选择方面多在 20-50 平方米之间，总 格低于