龙湖成都龙湖弗莱明戈高层发展定位报告嘉联地产.pdf

谨呈谨呈 ：：龙湖地产龙湖地产 弗莱明戈高层发展定位报告弗莱明戈高层发展定位报告 前期工作对本项目的五种定位思考方向前期工作对本项目的五种定位思考方向前期工作对本项目的五种定位思考方向前期工作对本项目的五种定位思考方向：：：： A、空中花园别墅（如四海逸家、恒大绿洲）A、空中花园别墅（如四海逸家、恒大绿洲） B、大面积平层产品（如紫檀）B、大面积平层产品（如紫檀） CCCC、、、、高科技产品高科技产品高科技产品高科技产品 （（（（如摩玛城如摩玛城如摩玛城如摩玛城）））） D、投资型公寓（如万基.金蓝湾）D、投资型公寓（如万基.金蓝湾） E、实用自住型产（含刚性及改善需求，E、实用自住型产（含刚性及改善需求， 如晶蓝半岛、三千城）如晶蓝半岛、三千城） 市场启示 来自市场和核心竞争对手对本项目的启示来自市场和核心竞争对手对本项目的启示来自市场和核心竞争对手对本项目的启示来自市场和核心竞争对手对本项目的启示 中小户型的机会点中小户型的机会点中小户型的机会点中小户型的机会点；； 产品的差异化路线，抢占市场先机，确立竞争优势；产品的差异化路线，抢占市场先机，确立竞争优势； 产品的高附加值是必要条件，而不是可选条件；产品的高附加值是必要条件，而不是可选条件； 在成本允许条件下，产品的“面子工程”要做到位；在成本允许条件下，产品的“面子工程”要做到位； 遵循总价控制原则，不要与区域畅销总价形成较大差距；遵循总价控制原则，不要与区域畅销总价形成较大差距； 华润华润华润华润、、合景泰富现场展示的冲击合景泰富现场展示的冲击合景泰富现场展示的冲击合景泰富现场展示的冲击，，区域项目的低价冲击区域项目的低价冲击区域项目的低价冲击区域项目的低价冲击。。 舒适、宽松型居住是区域供应产品主要特征，中小户型供应量较少， 市场回顾市场回顾市场回顾市场回顾1111、、、、 目前电梯产品价格基本在目前电梯产品价格基本35003500元元//㎡㎡之间之间，月均消化月均消化2020-2525左右左右。 本项目区域本项目区域 60 ㎡以下 60-80 ㎡ 80-90 ㎡ 90-110 ㎡ 110-130 ㎡ 130 ㎡以上 总计 06-08供应总套数 22 90 521 593 1307 0 2533 08年月均销售套数 1 3 5 4 11 20-25 套均总价 20万 23万 28--30万 33--36万 39--43万 供销比 0.24 0.32 1.01 1.38 1.13 当前库存总套数 15 31 103 287 406 0 842 2828--3030万的万的8080--9090 ㎡㎡两房产品和两房产品和3939--4343万的万的 110110-- 130130 ㎡㎡大面积产品为区域的良性产品大面积产品为区域的良性产品 ，但但 受供应影响，110-130㎡大面积产品目前库存量较大，后期片区竞争强度将较高； 33-36万的90-110㎡中等面积产品呈现较大的供销失衡，后期销售压力较大； 而23万以下的80㎡以下的小面积产品呈现较大的供不应求格局，存在市场空缺。 90㎡以下中小户型电梯产品为区域供应主力，大面积、舒适型产品供应比 市场回顾市场回顾市场回顾市场回顾2222、、、、 例相对较少例相对较少，，与本项目所在区域刚好呈现与本项目所在区域刚好呈现一个反向特征个反向特征；；目前电梯产品价目前电梯产品价 格基本在3300-3900