第十章租赁合同.pptVIP

第十章 租赁合同 我国立法 《合同法》第212条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《深圳经济特区房屋租赁条例》（2004年修正）第2条 本条例所称房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。 租赁合同的标的物范围 动产 不动产 权利 土地使用权 土地承包经营权 企业经营权 《农地承包法》§39： 承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。 1990年5月国务院发布的《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第28条 以出让方式获得国有土地使用权的使用权人可作为出租人，将土地使用权随同土地建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金。 1988年国务院发布的《全民所有制工业企业承包经营暂行条例》规定了企业经营权的承租与租赁。 租赁合同的期限 《合同法》第214条： 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《意大利民法典》§1573：除法律有不同规定外，租赁不得约定超过30年。若约定超过30年或者永久的，将被减至30年。 梅仲协：盖租赁系债之关系，非若物权之具有永久性，如租赁期限过长，颇有害于租赁物之改良也。虽然，租赁期限，当事人间仍得以契约更新之，且更新之次数，亦无一定之限制。 我国法中的租赁合同具临时性，所有类型的承租人依此条仅享有“提出续展的要约”的权利，而非“续展权”。 法国、卢森堡、比利时、意大利、希腊都承认商事承租人的租约延展权。 法国1953年9月30日法令赋予了商业承租人（店主）以续租权或展期权（ le droit au renouvellement），一延9年。 倘出租人于租期届满时无正当理由，拒绝展期，则对于承租人因此而被剥夺的财产利益（包括对业务关系和客户群拥有任何商业上的权益）应予以赔偿。 承租人先买权 强制拍卖与承租人先买权 （1）优先购买权在强制拍卖中未得到保护时，承租人主拍卖无效、追回拍卖物的请求应否得到支持？ 《民通意见》第ll8条 《城市房地产抵押管理办法》第41条、42条： 在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时，抵押房地产的共有人或承租人依法享有优先购买权。 观点一： 强制拍卖属于原始取得，优先购买权人不得主张追回拍卖物。 观点二 就房屋拍卖而言，未来立法不应允许承租人行使优先购买权。为保护承租人，法律应同时规定：出租人须在拍卖前的合理期限内将拍卖的有关情况书面通知承租人，以便承租人有参加竞买的机会。 （2）拍卖公告是否可认为即履行了对承租人的通知义务？ 《拍卖法》第45、47条： 拍卖人应当于拍卖日七日前通过报纸或者其他新闻媒介发布拍卖公告。 请问：拍卖人发布拍卖公告的行为能否视为出租人向承租人履行了通知义务？ 最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《拍卖规定》) §14：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式。通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。 §16：拍卖过程中．有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。 思考：次承租人是否享有优先购买权？ 观点1：合法转租中的次承租人享有优先购买权，且其优先购买权要优先于承租入。 观点2：合法转租中：根据我国台湾地区法院的解释，次承租人对于所有人不能主张优先购买权。 “买卖不破租赁” 《合同法》第229条 1、思考： 租赁物交付前，承租人的租赁权是否具有对抗力？ 2、立法缺憾 第一，未以承租人受让租赁物的交付并占有租赁物为要件，有害于交易安全。 《日本民法》第605条：“不动产租赁完成登记后，对嗣后取得不动产权利者，亦生效力。” 《法国民法》第1473条：“出租人出卖租赁物，买受人不得辞退经公证作成或有确切日期的租赁契约的房屋或土地承租人，除非租赁契约中保留此权利。” 《奥地利民法》第1120条：只对经过登记的租赁权予以保护。 《瑞士债务法》第259条：预告登记始破买卖。 第229条应理解为“所有权变动不破租赁”。 案例分析： 甲购买乙的房屋，但乙此前已经将房屋出租给丙。 1、请分析： （1）如乙丙之间签订了租赁合同，但尚未交付租赁的房屋； （2）乙丙签订了租赁合同并交付了租赁房屋； 依照第229条，丙的租赁权的对抗力有无不同？ 2、在下述情况下：结果有无不同？ （1）甲在与乙订立的买卖合同中接