我国房地产市场价格区域差异的计量研究.pdf

I 摘要 我国房地产市场价格区域差异的计量研究 1998 年我国房地产业市场化以来，房地产市场得到了迅猛发展，为带动相关产业发展、 拉动整个国民经济增长及改善人民生活质量做出了不可替代的贡献，成为了我国国民经济发 展中重要的基础性产业。然而，房地产关系国计民生，其价格水平的高低不但决定着房地产 行业自身能否健康发展，同时对关联行业的发展、经济发展、居民生活质量、国家金融安全 等方面产生影响，特别是对社会公平与稳定将产生巨大影响。值得注意的是，近年来部分地 区房地产价格涨幅远远超过其他省份，各地区房地产价格存在明显的差异。房地产价格的区 域差异不仅表明了不同地区房地产市场发展程度的差异，更反映了不同地区的经济发展水平 和人民生活质量，而过度的差距将极有可能进一步引发全社会的公平和稳定。因此，深入剖 析房地产价格区域差异产生的根源，对于客观准确认识房地产市场发展的区域不平衡是至关 重要的，对于我国房地产市场健康有序的发展具有现实意义。 基于上述，本文以房地产市场发展现状为背景，以我国房地产市场价格为研究对象，在 总结现有经验研究的基础上，分析了我国房地产市场价格演变的地区性差异，结合我国房地 产市场状况运用计量方法甄别我国房地产市场价格区域差异的影响因素，在此基础上，构建 我国房地产市场发展水平指标体系，对我国房地产市场进行重新划分，以不同区域为研究对 象，运用微观计量经济学方法对我国房地产市场价格的地区性差异特征、阶段变化特征和波 动特征及其区域差异进行实证检验。本文的主要内容和结论如下： 首先，从整体上分析我国房地产市场的发展现状及房地产价格演变的区域性差异。我国 房地产市场化运行以来，房地产市场在投资和需求等多方面取得了飞速发展，但是房地产价 格呈现出极大的区域差异性，东部地区的房地产价格明显高于中西部地区，特别是北京和上 海等地的房地产价格明显高于其他省份，东中西各区域内部房地产价格也存在明显的差异 性。 其次，甄别影响房地产价格区域差异的因素。在对收入水平、经济波动、土地供给水平、 人口数量、信贷规模水平和城市规模对房地产价格产生区域差异性影响的理论分析基础上， 从我国房地产市场发展现实出发，运用逐步面板回归方法对影响我国房地产价格，产生区域 差异的因素进行了细致的判断和识别。计量经济分析结果表明，对于现阶段我国的房地产市 场发展状况而言，收入水平、经济波动、土地供给水平和信贷规模水平对房地产价格的区域 差异产生了显著的影响，而人口数量和城市规模并未对现阶段我国房地产价格区域差异产生 显著影响。II 再次，依据我国房地产市场发展水平不同，按照甄别出的房地产价格区域差异影响因素， 建立指标体系进行聚类分析，以不同区域作为研究对象，采用1999 年至2010 年房地产价格 及甄别变量的季度数据，应用空间面板数据模型，研究了各区域房地产价格的区域性特征及 影响因素对房地产价格区域差异的影响程度。实证结果表明，房地产价格之间存在一定的空 间联动性，收入水平对房地产市场处于发展期的地区影响程度高于房地产市场处于高速成长 期的区域；经济发展水平高的区域房地产价格容易受到经济波动的影响，土地供给对于经济 发达区域房地产价格影响不显著，经济发展水平欠发达区域房地产价格对信贷规模的依赖程 度高。因此，为各地区有针对性地进行房地产市场的宏观调控提供了一定的现实依据，由于 不同区域内影响房地产价格的主要原因不同以及相关因素对不同区域房地产价格的影响程 度存在较大差异，因此各级地方政府及相关部门在制定相关的房地产市场调控政策时应充分 考虑因地制宜的原则。 然后，应用结构变化理论对我国房地产价格进行检验，找到房地产价格结构变化点，并 以此为基础，将1999 年至2010 年我国房地产市场进行阶段划分，并运用基于结构变化的面 板数据模型深入揭示我国房地产价格区域差异的阶段性特征及影响因素对各区域房地产价 格影响的动态性和阶段性特征。实证结果表明我国房地产价格的结构变化时点2005 年1 季 度和2008 年4 季度，据此将我国房地产市场划分为三个阶段，这三个阶段也正是我国房地 产价格从适度增长到快速增长再到适度增长的转变，且在三个阶段区域间房地产价格差异越 来越明显。收入水平在三个时期对于房地产市场发展水平较低的区域影响程度最大；房地产 发展水平高的区域始终对经济波动最为敏感；土地供给在房地产市场化初期对不同地区均产 生影响，但是伴随着市场化的不断深入，土地供给对房地产市场发展水平高的区域不产生影 响；在房地产市场快速发展阶段，信贷规模对于房地产市场发展水平高的区域作用不显著。 因此，在制定房地产调控政策时，要充分考虑各地区房地产价格的动态性和