恒生大厦市场分析.pdf

第一部分 市场分析 一、 贵阳宏观市场分析 (一) 2000 年贵阳房地产整体分析： 2000 年贵阳房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳 房地产业形势较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这 与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强 和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很 大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价， 高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市 区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会 改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施 齐全的住宅小区转移。乌当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交 通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市 民将余钱投向房地产，这从 2000 年贵阳房地产商品房成交量高达 200 万M2 可以 看出。 （二） 2000 年贵阳高层住宅市场分析 贵阳系贵州省省会，是全省政治、经济、文化的中心，是我国西南地区重要的 交通枢纽。新中国成立以来，尤其是改革开放 20 年来，贵阳市经济建设取得了 巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批 1 个体经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高 贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了 先富起来的这部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。 2000 年是贵阳高层楼盘飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。 这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、 项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90 年代末期高层住宅楼宇呈雨后春 笋般，逐步走向规模化。中天花园、中天广场以浪漫的欧陆式推出，成为欧陆 风潮流行的最好说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。但到了 2000 年欧陆概 念的高层楼盘又有泛滥的势头，同时，市场中又出现了多个质素较好的高层楼 盘，如钻石广场、鸿基都市花园、天恒城市花园、中天广场、在水一方等。它 们走精品型的综合素质路线，给高层楼盘赋予了更深一层的定义和内涵，并注 入了较高的科技含量，智能化高层住宅又成为一个新热点，其概念至今不断延 续和创新。 高层楼盘发展到今天，已由地段性，概念性，个性化向综合性智能化素质型高 档楼盘过渡和发展，消费者层面也发生了变化，由 90 年代的暴发户“土包子” 转变为90 年代“绅士”型的富贵一族，自然对高层楼盘的要求也越来越高。 纵观2000 年的高层楼盘市场，多数以地段（如中华路）、建筑风格（现代建筑， 欧陆式建筑、港式建筑风格）、社区文化等作为高层品牌的支持点，目前高层楼 盘竞争到了炽热化程度，大多数会所，园林景观等硬件配套设施档次越来越高， 而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。 （三）2001 年贵阳高层市场综合预测分析 2 贵阳市高层市场在 99 年以后， 竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，高层市场 的销售已明显趋缓。众多开发商对高层项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的 是开发高层会有高额的利润回报，“恨”的是高层的风险实在太大。 为此，敝司通过了几个月的时间，对贵阳的高层市场进行了仔细的研究，对整 个市场的未来趋势做了如下的综合预测。（仅供参考）  高层整体市场走势预测 任何一个市场都必须经过： 萌芽 成长 成熟 衰落 更新 贵阳的高层市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态： 1．高层市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。 目前的市内高层主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。 市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优势已不 可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“在水一方” 的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿南明河和黔灵公园附近的地块将会更 受开发商青睐。