我国房地产价格演化机理及其相关调控政策的计量分析.pdf

始的，然后则是住房制度的改革。 一、土地市场的改革与发展 1980 年，全国城市规划会议明确提出征收城镇土地使用费用问题。随后，深圳经济特区 在全国率先开征城镇土地使用费，制定土地使用年限。后来，这一做法在全国其他城镇迅速 得到推广，致使土地的商品属性在全国得到初步恢复。 1987 年，深圳特区又将土地使用和管理制度推向更高阶段，实行土地使用权有偿出让和 转让，将一部分国有土地的使用权通过拍卖、协议、招标等形式出让给外商或房地产开发公 司。由此，土地使用权的有偿出让迅速在全国推开，与此同时，土地使用权交易业迅速扩大。 虽然在这个过程中仍存在一些问题，如在土地出让市场中过分强调政府的作用，弱化了市场 的作用，使政府成为地价和土地出让量的直接制定者，更有甚者“以地生财”，通过出让土 地增加政府收入、提高政治业绩，但这一举措也标志着我国的土地市场得以恢复和发展起来。 自2002 年7 月1 日起，土地由行政划拨、协议出让改为市场“招、拍、挂”。以2004 年8 月31 日（称为“8 ·31 ”大限）为界，大限之前符合划拨、协议转让的土地，准予办理 相 关手续，不符合条件的一律转为市场招标、拍卖、挂牌，简称“招、拍、挂”。调控政策的 直接作用如下：一是建设用地投放量减少，调控前建设用土地是报批制，限制相对较少，只 要符合条件，一般都能获准通过；调控后实行投放制，政府视宏观情况控制投放量，投放量 逐年减少。二是开发企业先期投入增加，调控前一般采取边筹资边开发边缴费的滚动开发模 式，先期投入相对少；调控后征地费、补偿费、土地出让金一次性交纳，先期开发投入陡增。 三是土地价格上涨，调控前协议转让土地，有价格商量余地；调控后土地入市竞拍，地价不 仅没有了协商的余地，而且地价往往在竞拍中翻番。 二、住房制度改革 从1979 年实行全价售房开始，对于我国房地产发展的30 年历程，本文认为大体上可划 分为如下三个阶段： ⑴起步发展阶段 1979 年至1982 年，我国先后对西安、柳州、梧州和南宁四市以及郑州、常州等城市300 多个县实行全价售房试点和补贴售房制度，标志我国房地产市场已初步启动。特别是1987 年，第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告正式提出：社会 主义的市场体系不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而目_应当包括资金、劳务、技术、 信息和房地产等生产要素市场;单一的商品市场不可能很好地发挥市场机制的作用，这是我 国历史上第一次提出建立房地产市场，确立房地产市场的地位。同年，在烟台、蚌埠等地试 行提租补贴的改革，并于1988 年初国务院印发的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度 改革实施方案》上正式将房改纳入中央和地方的改革计划，标志着我国房地产市场的发展从 试点向全国逐步推进。1991 年，国务院提出分步提租、缴纳租赁保证金、新房新制度、集 资 合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路，并下发了《关于全面进行城镇住房体制改 革的意见》，这标志着我国城镇住房制度取得了重大突破，进入了全面推进和综合配套改革 的新阶段。 但任何一种改革都是存在风险的。1992 年至1993 年问，由于经济增速过高，尤其是沿 海城市出现了“房地产热”，这种“房地产热”大大超过了当地经济发展的需要，导致国民 经济发展严重失衡，金融秩序混乱，金融机构损失惨重。同时，“房地产热”造成的房价猛 涨、房价收入比和租售价格比极不合理，使得房改的难度进一步加大，但这仅仅是我国住房 改革的一个插曲。 (Z)全面推进阶段 在经历了 1992 年至 1993 年的“房地产泡沫”后，1994 年我国颁布了《城市房地产管 理 法》，为房地产市场的健康发展做出了巨大贡献。同年，国务院发布《关于深化城镇住房制 度改革的决定》，提出:住房建设投资应由国家、单位和个人合理负担;改革住房的建设、 供给、分配和管理体制;建立住房公积金制度;发展住房信贷和住房保险;建立规范化的房 地产交易市场;针对不同的消费群体，建立具有社会保障性的经济适用房供应体系和商品房 供应体系。这标志着我国房地产住房改革进入了一个全面推进的新阶段，也推进了我国房地 产业的市场化和产业化，推进了房地产与相关产业的协调发展。 (3)住房分配货币化阶段 1998 年 7 月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通 知》， 通知要求年下半年停止住房的实物分配，逐步实现住房货币化。这是我国住房制度改革和房 地产业发展过程中的一项重大变革。也标志着我国“房改”按既定目标 化全面推进，向纵深发展。 向商品化、社会 在