赢在现场----如何成为房地产工程管理专家(终版本).ppt

9、现场风险管理 ? 工程管理中容易发生的风险 【民用建筑设计通则】 “临空高度在24M以下时， 栏杆高度不应低于1.05M。 ” “栏杆高度应从楼地面戒屋 面至栏杆扶手顶面垂直高度 计算，如底部有宽度大亍戒 等于0.22M，且高度低于或 等于0.45M的可踏部位，应 从可踏部位顶面起计算。” 105CM 这类风险应该在审图环节就发现并变更解决！ 验收风险 案例：阳台栏杆高度影响验收问题 25CM 45CM 10、内部配合管理 ? 开放日，这事配合很重要 ? ? 确定开放区域和范围 制定转项方案和计划 ? ? ? ? ? 全员参与（包括施工单位和监理单位） 各与业协同一致，责任到人 提前通知并提供开放信息，让客户和准业主有所了解并充满期待 必要时进行彩排 微笑待客，服务到位 万科要求至少两次开放日 10、内部配合管理 ? 协同、协同还是协同 案例：项目部对比现场情况，发现设计院提供的施工图有很多问题，罗 列了一份清单邮件发送给设计部要求一周内予以解决，邮件同时抄送相 关分管领导。可是一周过去了，事情并没有得到解决，设计部负责人说 设计院不配合，主要原因是没有收到设计费，而设计部本身并不具备解 决这些问题的能力，财务部则辩解说该笔设计费是因为设计部上报资金 计划延误导致该笔费用没有列入上月的支付计划。项目因为此事直接导 致关键线路进展延误两周。请分析这其中存在的相关问题。 10、内部配合管理 ? 跨界与越界 思考1：如果让设计部经理插手项目部，项目经理如何想？ 思考2：如果设计部经理根本不关心项目，做好做歹与他无 干，项目经理此时又会作何感想？ 我们鼓励什么？反对什么？ 第一部分 第二部分 第三部分 什么是现场管理 项目前期阶段 项目实施阶段 第四部分 项目交付阶段 发生 质量 渗漏 门窗 裂缝 平整 质量 邻居 访客 发展 建 品牌 材 质 建材 感 安 结构 全 偏 尺寸 差 设 设备 施 观 色泽 感 水 墙面 畅 管道 材 装修 效 装修 度 比别 抱怨 评价 商口 印 通 料 果 问题 人好 少 好 碑好 客户质量感知维度 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0 -3.5 1、客户对质量感知的维度 客户认为表现房屋质量的主要维度是品质感（细部 效果、品牌材料及设施） 案例1：某项目在客户开放日活动及客户预验房时，客户提出了 大量问题，由于内部信息传递原因，这些问题没有及时得到整改； 交楼时客户发现自己前次提出的问题完全没有得到整改，结果情 绪非常激劢，最后引发了群评。 2、交付阶段的快速反应直接影 响客户认知 案例2：盖勒普进行的质量满意度调查显示，当客户发现问题后， 如果我们的整改反应及时、且能够一次性解决问题，客户的质量 满意度反而会出现提升。 3、决定交付质量的因素 交付前 风险检查 交付后问题 及时解决 交付率 交付满意 度 交付基础准 备及实施保 障 交付前 业主开 放日 ? 要实现满意的项目交付，我们应该做到： ? 成立品质检查小组 ? 调整室内外整体施工保障计划 责任部门——项目管理部 ? 室内甲供材料保障计划 责任部门——成本采购部 ? 验收保障计划 责任部门——项目发展部、项目管理部 ? 客户关系保障计划 责任部门——客户关系中心 ? 物业服务中心保障计划 责任部门——物业公司 4、交付中的协同 510 436 236 86 23% 19% 10% 9% 213 208 9% 184 8% 151 7% 114 5% 4% 57 3% 34 2% 19 1% 14 -10% 10% 5% 1%0% -5% 20% 15% 25% 0 600 500 400 300 200 100 900 800 700 1000 5、及时进行交付总结 16个抽样项目装修房质量投评问题数据统计 投诉问题绝对值 投诉问题百分比 交付阶段及时总结管理经验将对后续项目产生重要影响 最后：案例2则及万科如何从根 本上保证室内空气质量的举措 谢谢聆听！ ? 技术交底 ? 按交底对象： ? 专业工程师 ? 监理 ? 总包 ? 班组、工人 3、现场技术管理 ? 按交底内容： ? 图纸交底 ? 规范交底 ? 合同交底 ? 现场交底 案例：样板引路交底 分享：日本工地早会制度 ? 方案技术优化 3、现场技术管理 ? 设计方案优化 ? 施工方案优化 案例：奶酪墙施工方案优化 ? “四化”管理 3、现场技术管理 ? 工程经