成都恒基CBD项目发展环境研究之住宅市场研究报告.pdf

恒基·CBD 项目 发展环境研究 之 住宅市场研究报告 世家机构·汇高行 2005年11月 1  目录  成都房地产（住宅）发展历程回顾  当前成都市住宅总体发展情况  2004年成都市房产住宅物业发展宏观情况  2005年1－9月成都市房产住宅物业发展宏观情况  成都各区域主要房地产发展板块分析及该板块代表性楼盘详解  城中方向  城东方向  城南方向  城西方向  城北方向  电梯公寓住宅产品类型研究  课题||成都住宅相关技术规定 2  成都房地产（住宅）发展历程回顾  2004年成都市房产住宅物业发展宏观情况  市场概述  成都市住宅总体发展情况 作为初次进入成都房地产市场的开发机构，恒基需要对成都市房地产整 体发展状况有一个系统性的掌握，因此通过分析 2004 年市场总体情况 对整个成都市市区住宅发展历史情况进行了解，然后针对不同区域结合 2005年发布的必威体育精装版资料进行现状的解析，达到掌握成都市区住宅市场状 况的目标  2004年成都市房产住宅物业发展宏观情况  市场概述 2004年成都由于受到土地供应政策和金融政策的影响，住宅的供应明显 不足，尤其是在年初，住宅乃至整个房地产市场的供需矛盾尤其明显。 进入下半年后，成都市区上市的楼盘数量增长，供需矛盾得到了缓解。 但从去年前三季度来看，住宅的供需仍低于 2003 年的同期水平。2004 年前三季度的住宅供应量为305.88万平米，同比减幅15.12％，但销售 面积为517.99万平米，同比增长20.82％。第四季度成都住宅供应激增， 众多住宅项目集体上市，使得年底住宅供应量剧增，而需求也同样爆发， 使住宅的销售量较前各季度有明显的增长。2004年成都市区全年累计供 应住宅面积 485.39 万平米，同比下降 0.4％，销售住宅面积 687.81 万 3 平米，同比增长 8.82％，销售金额 22.96 亿元，同比增长 20.6％，去 年成都市区的住宅供应表现为螺旋上升趋势，而住宅需求始终处于较高 状态，供需矛盾逐步趋缓。总的看来，去年成都的的住宅市场是在不断 的调整与自我恢复中寻找平衡点，以达到平衡，稳定的市场状态。 4 住宅市场特征——这个是哪级标题？  供应特征 2004 年成都市区住宅通体供应量为 485.39 万平米，年初供应量的不足 在年底得到了补充，因此供应量在去年全年并没有发生较明显的变化， 仅比2003年减少0.4％。但是，去年的住宅供应季节性的变化较为明显， 供应逐季节增量，年初受施工面积的减少和土地供应缩减的影响，供应 量比去年同期发生了较大幅度下降。但在接下来的各季度供应量开始呈 现上走趋势，供应不足引发的市场问题得到缓解。 季度性供应变化特征 2004年前三季度，成都市区的商品房、住宅、非住宅的供应量较上年同 期均有不同程度的下滑，商品房供应面积减少11.73％，住宅减少15.12 ％，非住宅减少4.19％，住宅的下降幅度最为明显。第四季度住宅、非 住宅的供应两迅速增大，但住宅的总体供应量同比仍下降。从住宅的季 度性供应变