国内土地一级开发研究.pdf

说明 本报告为中期报告，所有意见均非最终结论。 本报告旨在系统研究在国内外城市化进程中，城市规划对房地产的调控作用、新城开 发模式和土地一级开发模式，预测国内土地一级开发的发展趋势。 在研究过程中聚集于四个渐进性问题： 1. 土地一级开发与二级开发分开是否会在全国强制推行？ 2. 土地一级开发主体以国企为主导或者不限？ 3. 政府是否愿意同土地一级开发主体分享土地增值收益？ 4. 政府是否允许土地一级开发主体直接建设并拥有部分公用设施？ 以上四个问题直接关系到土地一级开发的市场空间有多大，能否作为一类产品来创新 盈利模式。 — 2 — 目录 国内外城市发展经验借鉴 ……………………………………………………………… 3 国内土地储备及开发模式 …………………………………………………………23 国内土地一级开发权获取方式…………………………………………………………53 国内土地一级开发融资模式…………………………………………………………62 土地一级开发盈利模式与风险规避……………………………………………………75 国内土地一级开发的发展趋势 …………………………………………………………82 关于未来发展方向的探讨……………………………………………………94 — 3 — 香港土地制度与土地开发管理的特点 香港的土地制度采取了两权分离的办法，即土地所有权归政府，土地使用权允许有偿出 让和转让。香港政府把土地使用权以一定期限和条件批租给地产发展商或承租者，并允 许该土地使用权在期限内自由转让、抵押、继承或赠送。土地批租后，政府还对土地的 使用和发展加以严格管理。因此，香港政府对于土地拥有双重身份：一是土地所有者的 代理人，二是土地行政管理者。 土地批租方式主要有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约等四种。 -公开拍卖：适用于地理位置好、竞争性强的地块。 -公开招标：适用于用途上有严格限制，一般人又不会有兴趣购买的土地。 -私人协议：对一些需要加以扶持的部门或单位采用的批地方式。 -临时租约：为保证每块土地的充分利用，把闲置土地及不适宜长期固定出租的土 地，以临时租约的方式批租出去。 香港土地开发管理采用政策决策与执行过程相分离的机制。政策决策是房屋与规划地政 局，直接执行决策的部门为屋宇署、房屋委员会及房屋署、规划署、地政署和土地注册 处。由地政署按照规划署制订的分区发展大纲图，储备土地并发布批租五年计划。 — 4 — 香港的城市发展规划分为全港、次区域和地区三个层面 制定长远规划大纲，贯彻政 全港性 全港发展战略 府的土地用途、交通基础设 施及环境方面的政策 次区域性 次区域发展战略 将全港发展目标在五个次区 域演绎为更具体的规划目标 香港规 法定分区计划大纲图 划标准 详细的土地用途图则，分为 及发展审批地区图 与准则 法定图则和政府内部图则