联排别墅产品研究.pdf

Product Research Townhouse · Content · 要 01 经常会被KFS问 02 试图解答 03 从大到小去抠细 04 联排别墅向何处 .做多大的联排？ 实际上，我们会回答做什么样的联排！ “90墅” 经济型 标准款 舒适型 类独栋 .做什么标准的联排？面宽多大？上述问题中多大面积的联排匹配多大的面宽？ .功能空间呢？做几个房间？做几个卧室？几个套间？ .地下室做多大？采光怎么解决？半地下还是全地下？车位呢？ 入下去的细节： .客厅要挑高吗？做多高？ .做不做错层？客厅与餐厅高差多少为好？怎么样做夹层？ .中间套的暗卫是不可避免还是可以解决？各功能间采光怎么保证？比如餐厅要 接采光？ .车行入户，人行入户动线怎样设置？南北入户的区别？为什么要做南北入户？ .1F ？1F “ ”？ 通 用 —— 市场论证！ 案例罗列！” 的方法是正确的， 部分开发商不是傻子或者是小学生，我们研究的深度大部分仅停留在开发商的 解答基础的问题，细节问题却没帮开发商考虑到， 开发商没关注到的，没想到的，我们却没有提出来，提出来也不够深入， 的是，开发商关注到的问题，我们没想到，甚至是连在会议上周旋的知识储备 ，于是需要第二轮、第三轮深化！ 开发商问到我们次卧的房间面宽做3m还是3.3m的时候，我们的第一逻辑是找到 明你应该做3.3m，回答的思路是“别人这么做，所以我们要这么 计院的第一逻辑是3m和3.3m的区别，回答的思路是“做3.3m有什么 ” 提出一个专业上的要求，不仅仅是案例特征的简单罗列，研究就做到底， 题 布方式与容积率 车行体系 景观设计 么要提到容积率？ 联排产品容积率：0.6-0.8 情形： ，越来越多的联排别墅存在于混合型社区（如联排+小高层），产品线自然的 度部分与高密度部分，常规情形下，低密度产品意味着单位价值越高，如何能 产品最大承担容积率，尽量使容积率做大，对于项目整体经济利润测算具有指 ，拔高产品品质，改变联排产品的形态，使其更像双拼或类独栋，比价系统向 产品靠拢，以此来拔高产品和整体社区的价值，低密度产品容积率可能会维持 ，比如林语溪的0.65，再如纳帕尔湾的0.45类独栋产品打造。 题 布方式与容积率 车行体系 景观设计 积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境一般，密度在独栋别墅里较大了。 积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就 但组合不好可能适得其反。 积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅， 相比而言只能算是一般了。 积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目，或出现多种物业组合形式，可能出现联排别墅。 积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。 积率6.0以上，摩天大楼项目。 题 布方式与容积率 车行体系 景观设计 0.5-0.8的联排别墅，有什么规划排布的类型？ 类独栋的规划排布类型？ 联排别墅的极限紧密型排布？突破0.8，达到0.8-1.0？ 题 布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化 行列式联立方式改变 组团围合