上海商住市场研究报告.pdf

上 海 商 住 市 场 研 究 报 告 目 录 序 言 二、各区域商住市场分析 壹、商住楼市场概况 1、普陀区商住市场分析 一、商住楼市场发展历史 2 、长宁区商住市场分析 3、徐汇区商住市场分析 二、商住楼市场在房产市场 4 、静安区商住市场分析 中的地位及未来前景 贰、商住楼的特性 5、浦东新区区商住市场分 析 一、商住楼与住宅楼的的异 6 、卢湾区商住市场分析 同点 肆、总论及对于商住楼 二、商住楼与写字楼的异同 点 开发的建议 三、优劣势汇总 附录：重点商住个案市 叁、各区域商住楼市场 调表格 分析 一、上海商住市场概况 序 言 商住楼概念及其特性 1、商住楼释意 商住楼，顾名思义就是即可以居住，又可以办公，是具备特有生活特点的特殊房产建 筑，其设计以商为主，首先必须满足像写字楼所需的商务活动设施，如交通、停车、大流 量高速度的垂直交通、集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、机票服务、银行、宽带网络、 开放式大厅、公共会议大厅等。同时又要在每个分割分区中保留非家庭用的小型厨房(兼可 做公司办公用的茶水房)和供居住用的独立卫生间，使商务办公为主的同时具备居住的条 件。因此商住同时拥有完全办公和办公兼居住的双重功能。 商住楼一般不是为了满足家庭中不同性别和年龄的人共同居住的生活方式，而是为了 满足少数和个别人非家居生活的居住( 当然商住楼具备改装成家居生活的条件)。 2、产品特性 作为房地产市场的特殊产品，相对于住宅的单一性以及写字楼市场目前占绝大多数的 甲级写字楼之昂贵的租金，结合了两方面用途的商住楼能同时满足生活和工作的两种需求， 并减少大量的开支，节约成本，这种成本也大大地低于租用商务公寓的成本，但却满足了 类似商务公寓的功能。 商住公寓为中小公司及居家办公的 soho 一族提供了一个“商+住” 的场所，然而，商住 公寓一般只有一些生活配套设施，也有个别商住公寓设置了商务层或提供一两间会议室、 商务中心等商务设施，但只是提供设施而已。 壹、商住楼市场概况 从目前的市场需求来看，随着经济的持续发展，将出现越来越多的中小型的民营企业。 当民营经济正在崛起的阶段，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质 量的住宅、别墅和公寓，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。 一、商住楼市场发展历史 关于商住楼的发展历史，就不得不提到与其有紧密联系的写字楼。计划经济时 期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一 种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。随着中国的对外开放，计划经济向市场 经济过渡步伐的加快，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。 功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司 提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展。 独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能涵盖所有的方面，尤其是高 速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无