中国土地市场研究.pdf

2010 年11 月刊 2010 年7 月刊 2009 年10 月刊 11 月刊 1 11 月刊 11 月视点 年底供应出现井喷，土地成交两极分化 本月经营性用地供应量创下近两年新高，年底供地高峰同时也助推了成交量的上涨。从各城市表现来 看，北京住宅供地计划已全部完成，大连、武汉供应井喷；多城市年底成交再度活跃，成交量较上月均有 显著增长。 本月土地成交出现两极分化的状况：一方面，本月杭州、广州土地市场均有新地王出现，加之北京多 幅优质宅地集中出让，带动了平均溢价水平的进一步回升；另一方面，厦门、无锡、武汉等城市多幅地块 由于地段偏远，区域成熟度不够，开发商不看好其中短期发展前景，故最终无人问津而流标。由此可见， 随着调控政策的日趋深入，开发商对于地块的选择更显谨慎，目标将更集中在作为稀缺资源的优质宅地上。 临近年关，各城市为完成供地计划加紧岁末推地，提升了土地市场供应量，土地市场出现了火热场面。 央企之前扩张迅速，本月表现稍稍放缓。而民营企业却借机纷纷扩张企业土地储备规模。其中万科、恒大 等大型房企均提前完成全年销售计划，现金流较为充裕，逆周期购地的愿望强烈。 2 11 月刊 本月导读  市场：供应创新高，成交环比回升 2010 年 11 月份经营性用地供应量创下近两年新高，年底供地高峰同时也助推了成交量的上涨。从各 城市表现来看，北京住宅供地计划已全部完成，大连、武汉供应井喷；多城市年底成交再度活跃，成交量 较上月均有显著增长。 详情请见P10  价格：成交楼板价继续回落，平均溢价率继续上升 本月经营性土地成交总价环比上涨，成交楼板价继9 月高峰后继续回落；除华东外4 大区域成交金额 均环比上涨；除上海外，传统成交金额集中的城市继上月大幅下跌后，本月均出现回升。 详情请见P20  政府：为完成本年度土地供应计划，地方政府加快土地入市步伐 11 月土地交易供需两旺，从供应层面来看，为了完成本年度的土地供应计划，一些地方加快了土地入 市步伐，年底前集中推出大量、优质地块，使得自6 月份以来土地匮乏的局面得到有效缓解，然而，在开 发商抓紧时机拿地的同时，地方政府也及时调整了土地出让方式，比如，北京最近采用的“超上限竞租赁 房”土地出让新规。 情请见P27  企业：国企扩张增速暂时性放缓，民营企业加大拿地速度 11 月即将临近年关，各城市为完成供地计划加紧岁末推地，提升了土地市场供应量，土地市场出现了 火热场面。而央企在今年之前扩张迅速，本月表现稍稍放缓。而民营企业却借此纷纷根据自身实力、不同 3 11 月刊 现状合理扩张企业土地储备规模。长期未拿地企业蓄势而发趁势，底价获得优质地块；前期表现积极的企 业，则通过采取合作的方式，在降低风险的同时，积极扩张土地储备。其中万科、恒大等大型房企均提前 完成全年销售计划，现金流较为充裕，逆周期购地的愿望强烈。 详情请见P30  重