CBD写字楼市场研究报告.pdf

CBD 写字楼市场研究报告 一、北京写字楼市场研究 1、市场综述 1.1 主要市场 北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD ）、第三使馆区 （燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街 及朝外地区等六个次市场。 图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图 ¨ 中央商务区（CBD ）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务 活动最集中的地区。也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区 域。 - 现有供应：甲级写字楼为 58.7 万平方米 - 未来供应：2004-2008 年甲级写字楼预计为 500 万平方米左右 特点：平均租金最高； 空置率水平最低； 国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境 成熟； 区域基础设施和配套设施完善； 规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富； 政府良好的推广策略，使 CBD 对海外投资人产生了 更强的吸引力； 写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望 增加。 ¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最 早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的 东方广场均位于此区域。 - 现有供应：甲级写字楼为 76.7 万平方米 - 未来供应：2003-2008 年甲级写字楼预计为 45 万平方米 特点：平均租金与全市平均租金基本持平； 受交通条件的限制，空置率水平高于 CBD 的水平； 客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业； 区域发展成熟； 可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应 增长平稳； 由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该 地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。 ¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务 活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。 丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。 - 现有供应：甲级写字楼 23 万平方米 - 未来供应：2003-2008 年甲级写字楼预计为 5 万平方米 特点：平均租金略低于全市平均水平； 空置率水平较高； 区域发展成熟； 写字楼的整体档次低于 CBD 和东长街地区； 集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公； 因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开 发商吸 引力不足。 ¨ 第三使馆区：位于朝阳区，围绕在机场高速路和东三环交汇处 的东南，是北京写字楼发展较早的区域。京城中心、发展大厦、 燕莎中心、亮马大厦、南银大厦等均分布在此。这一区域与 CBD 具有相同之处，是外商投资者和国外公司青睐的地区。 - 现有供应：甲级写字楼为 51.5 万平方米 - 未来供应：2003-2008 年甲级写字楼预计为 26 万平方米 特点：区域平均租金高于全市平均水平； 因缺少地铁交通的支持，空置率水平相对高于 CBD 和东长安街地区； 外资企业集中，大量日本公司集聚在发展大厦、幸福 大厦等物业内办公； 区域发展成熟； 拥有良好的生活环境，是外籍人员生活居住相对集中 的区域； 写字楼市场未来具有一定的发展空间。 ¨ 金融街地区：金融街地区西自西二环路、东临太平桥大街、南 起复兴门内大街、北至阜成门内大街，规划用地 103 公顷，是中 国金融业最高管理机构及全国最具实力的金融机构的集聚中心。 - 现有供应：甲级写字楼 33 万平方米 - 未来供应：2003-2008 年甲级写字楼预计为 46 万平方米 特点：由于甲级写字楼同乙级写字楼竞争激烈，区域内甲级 写字楼平均租金低 于其他几个区域，该区域甲级写字楼供应有限，大部分为乙级或 接近甲级 标准的物业； 国内金融业对该地区写字楼的需求旺盛，因此空置率 水平较低； 国内金融业、电信业及其相关行业集中于此； 金融街一期已建设完成，二期处于规划建设中，占地 32 万平方 米； 根据西城区政府对金融街的规划发展目标，金融街将 力争吸引国外金融机构的进驻，金融街的整体规划及建设正不断 步入国际化，甲级写字楼的数量有望提高。 ¨ 中关村地区：根据中关村科技园的规划，中关村核心区包括中