某工程项目研究报告研究分析.pdf

总论 一、项目概况 1.地块位置 （1）地块位于上海市××区××路； （2 ）地块东侧与南侧紧靠××西路和××河，西南接近××路，北面与轻轨明珠三 号及其镇坪路站相邻，靠近内环线； （3 ）占地20 亩的普陀公园也位于块块范围内，东新路与规划中的东新支路（现为小 巷）分别以东西和南北向穿过地铁； 2.周边环境与设施 （1）步行三分钟可至轻轨镇坪路站； （2 ）500 米之内有内环线高架武宁路入口和94、40 、550、321、525、708、520、838 等十余条公交路线； （3 ）邻近家乐福大型超市、乐购量贩大卖场、东新路邮局、东新医院及工商银行、 交通银行、上海银行等银行网点； （4 ）附近有普陀区教育学院、武宁路小学、新华书店武宁路店、普陀影剧院等。 3.基本数据 土地面积：421.7 亩（27.1 万平方米）； 容积率：3.45 （本地块为旧区改造土地，规划条件比较宽松，建筑设计按适中原则确 定此容积率）； 建筑面积：97 万平方米 开发周期：4 至5 年； 地地价格：共13.36 亿元，按开发进度支付； 即：317 万元/亩（1755 万元/平方米）； 楼面地价 1378 元/平方米； 项目总投资：35.6 亿元人民币； 自有资金投入：3.5 亿元人民币（滚动开发）； 住宅销售均价：4900 元/平方米； 项目销售收入：47.0 亿元人民币； 项目税后利润总额：4.73 亿元人民币； 项目毛利润率：25.4 ％； 项目内部收益率：20.0 ％； 项目财务净现值：1.40 亿元人民币（折现率12％）。 二、项目建设缘由 1.项目的建设有利于公司地上海房地产市场的进一步开拓发展 A 公司作为香港上市公司，资金实力雄厚，经营状况良好，信誉卓著、A 公司××自 进入上海房地产市场以来，在上海高档商务区——南京西路开发了高级办公楼宇——中信泰 富广场、项目自2000 年下半年建成投入使用后，吸引大批国内外知名企业入驻，楼盘租金 和出租率稳步上扬，已经成为上海颇具代表性的高档办公楼宇。A 公司还在上海市华山路开 发管理了华山公寓项目。该高级公寓已成为上海高档公寓的代表之一，出租率接近100％。 通过此项目的开必，A 公司在泸上房地产界树立了自身品牌和公司形象，为企业介入 上海住宅市场，开发高品质商品住宅奠定了基础。 2.项目的建设符合上海苏州河环境综合治理工程总体规划精神 90 年代中期上海市政府决定实施苏州河环境综合治理工程，总投资200 多亿元，预 计2010 年完成。治理一个重要目标是将河浜两岸建成以河滨绿化带为主轴，两侧大型集中 公共绿地和小型街头绿地相间的滨河林萌道，使苏州河成为上海市区景观河流，市区沿河两 岸建成步行街，利用景观优势建造高品质中高档居住区。 苏州河治理工程已经启动，并初步取得了明显成效。通过综合调水，苏州河水到2000 年底已经基本消除黑臭现象，沿河地产项目皆已将变清的苏州河作为其小区环境的卖点，沿 河住宅房价已经提升。 3.项目的建设符合上海365 旧区改造总体规划精神 近年来，上海经济高速健康发展，市府加大城市基础设施建设力度，城市面貌得到显 著改观。但是与上海国际大都市形象不协调的是由于历史原因，上海市市区至90 年代初仍 有需改造的铖棚简屋共有365 万平方米。 普陀区东新地区占地面积421 余亩，内有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、 设施简陋、住房阴暗潮湿、环境恶劣，已被纳入市府365改造地块。地块内居民至今仍然 在大量使用马桶、煤炉；水、电、煤气、通讯、排污等市政基础设施不配套，严重影响了居 民正常生活的身体健康。 本项目的建设符合上海市政府365 旧区改造目标不，对快城市建设和美化城市环境 意义重大，受到市区两级政府的重视和支持，在土地开发、建筑营造、销售、管理等五一节 中能够获得很多优惠政策，提高项目的收益水平。 4.市区土地稀缺，增加土地储备 从土地供应角度分析，由于土地数量的相对稳定性和90 年代以来上海房地产市场的 高速发展