零售地产行业研究报告.pdf

机密 零售地产行业研究报告 2006年8月14 日初稿 2006年8月23 日第4次讨论稿 全国零售地产行业整体看法综述 外部影响因素 S 行业结构 C 企业行为 P 绩效模式 • 零售业从对外初 • 受国内零售业开放政策影响， • 市场集中度低，大多数国内企业 • 零售地产开发后持有的有显 步开放到完全开 零售地产起步很晚。直至近8 仍在商业地产摸索阶段，没有绝 性收益和隐性收益； 放、经济高速增 年来，随着零售业态不断进化 对领先的企业； • 显形收益主要指营业收益， 长、人口数量持 和零售业不断发展，自1999年 • 投资主体呈现多元化：原住宅地 一 般 年 回 报 率 可 达 8%- 续上升和城市化 起零售地产迅速增长； 产商、实力较强的零售商、机构 10%，甚至更高； 进程、人口老龄 • 2003 年至今，受地产热潮影 投资者与个人投资者； • 隐性收益包含随着经济高速 化等将刺激零售 响，零售地产增速大大超过零 • 产业模式过去受资金情况的影 增长，长期看持有零售物业 业态的增长和业 售业增速，在2004年国家宏观 响，为快速回笼资金以开发后出 能带来额外增值收益；另外 态进化，进而影 调控后才开始回落，但仍增长 售为主， 但 已经证明该模式长 从国际经验看，中国人民币 响零售地产发展 率仍高于零售业增长率； 期效益很差； 有升值空间，中国物业也有 • 住宅房地产过热 • 预期未来15年内中国零售地产 • 目前主流模式是“开发＋持有经 很大升值空间 引起国家2004 仍维持较高增长率； 营” ，即便分割出售物业，也多 年通过土地、税 • 零售地产在一线城市如上海渐 以返租方式替投资者创造整体规 收、金融等方面 达饱和，北京仍有较大发展空 划经营的环境，这种模式的获利 对房地产业宏观 间；而未来零售地产的将在二 较为稳定和丰厚，同时风险水平 调控，零售地产 线城市获得较大增长； 也较低； 也受波及 • 2004年至今的宏观调控使原住 • 持有黄金地段的高品质商业物业 宅地产商纷纷转入高利润的零 可获得稳定丰厚的收益和较小的 售地产； 风险，是持有经营目标的首选； • WTO对外资放宽限度，境外资 • 零售地产开发后持有的关键成功 金、外资地产商进入中国，商 因素：专业的定位、自有资金和 业地产是其竞争优势明显的领 融资能力、后期经营管理能力等 域之一； • 经济发展使机构投资者、个人 投资者有较多资金投资于能增 值保值的商业地产 2 零售地产研究－2006‐08‐14‐ZJS 外部环境分析方法论 外部环境分析结构 背景说明 市场空间 竞争格局 获利空间 • 产业链及行业全 • 行业的发展历史 • 行业的市场集中 • 行业获利空间现 景图 • 行业的市场规模 度 状