房地产信托融资渠道研究.pdf

房地产信托融资渠道研究 华智信托融资咨询 信托融资简介信托融资简介  信托融资是一种委托贷款行为，是通过信托公司、银行等金融媒 介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。它属于间接 融资的一种形式。从信托发展方向来看，将逐渐去银行化和去债 券化。  相比其他银行贷款之外的融资渠道，房产信托：灵活，但有局限 ； 民间融资：方便，但成本高；海外资金：有实力，但难交往；过 桥贷款：可应急，但风险大。 我国信托发展的五个阶段我国信托发展的五个阶段 对信托公司的规范历程对信托公司的规范历程 对银行业务的规范历程对银行业务的规范历程 重要政策概览重要政策概览 序号 日期 名称 1 2011年01月27 日 关于印发信托公司净资本计算标准有关事项 的通知 2 2011年01月13 日 关于规范银信理财合作业务有关事项的通知 3 2010年11月12 日 关于信托公司房地产信托业务风险提示的通 知知 4 2010年08月24 日 信托公司净资本管理办法 5 2010年02月11 日 关于加强信托公司房地产业务监管有关问题 的通知 6 2010年02月10 日 关于加强信托公司结构化信托业务监管有关 问题的通知 7 2011年01月27 日 关于进一步规范银信合作有关问题的通知 房地产信托监管历程房地产信托监管历程 房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景  在信托行业经历07、08两年的“寒冬”后，在银信合作业务、证 券投资信托业务受限的情况下，房地产信托似乎成了信托公司最 后一根“救命稻草” 。从2010年来看，他们重点关注的是一线 城市的中高端住宅项目和商业地产项目，也关注二线城市的中高 端住宅项目和商业地产项目端住宅项目和商业地产项目 ，同时涉及部分工业地产项目同时涉及部分工业地产项目。  华智咨询认为，作为国民经济重要支柱的房地产业目前占据社会 固定资产投资三分之一左右，与钢铁、建材、家电家居用品等60 多个子产业密切相关，并对维持金融业稳定和发展，推动居民消 费结构升级，改善民生都具有举足轻重的作用。因此，在央行调 控银行对房地产开发贷款，灵活的信托融资渠道将发挥作用。 房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景  高储蓄率决定着信托投资市场前景较好，尤其是在CPI增长处于 高位，居民在银行里有大量储蓄需要理财，信托投资成为居民货 币资产保值增值的良好渠道。信托资产规模快速增长，从206年 3500亿元增长到目前3万亿元左右。  在2010年房地产调控的大背景下，银监会加紧调控信托业务，收 紧房地产信托渠道闸门。与此同时，目前房价处于高位，信托公 司出于自身风险控制的考虑，不得不放慢发行房地产信托产品。  在目前房地产调控的背景下，商业银行已经按照监管要求对房地 产商收紧了信贷闸门，如果调控继续下去而不能明显奏效，不排 除会断掉地产商通过信托融资这条渠道的可能性。 房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景  2011年以来，在监管部分加强房地产信托业务调控下，信托公司 在发行房地产信托计划的过程中对开发商资质、开发项目要求更 加严格： –房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东必须 具备二级资质具备二级资质、、项目资本金比例必须达到国家最低要求等条件项目资本金比例必须达到国家最低要求等条件；； –第一还款来源要充足、可靠； –此外还要对抵质押等担保措施情况及评价； –对项目到期偿付能力评价及风险处置做好预案。  当年房地产信托融资成本面临着上升压力：一方面是由于银监会 调控信托业务导致信托公司提价；另一方面则是由于银行加息致