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万科价格模型 （广州） 价格制定与价格检测 定价的第一原则定价的第一原则：： 定价的第一原则定价的第一原则：： 最大程度的发现产品的真实价值最大程度的发现产品的真实价值，使，使 最大程度的发现产品的真实价值最大程度的发现产品的真实价值，，使使 产品价格与价值最大程度的接近产品价格与价值最大程度的接近。。 产品价格与价值最大程度的接近产品价格与价值最大程度的接近。。 实现这一原则的数学原理实现这一原则的数学原理：： 实现这一原则的数学原理实现这一原则的数学原理：： 优选法优选法。。 优选法优选法。。 目录 序：以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型 （住宅版）—— 以蓝山为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型 （商业版）—— 以城花为例 1、住宅价格模型的四大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题 序：以前的定价方式 1、主要的前模型定价方式 （1）基价－差价法 1）确定基价 2 ）总平面图确定各栋间差价 3 ）确定层差 4 ）制定价格表 5 ）销售中检验、反馈 （2 ）基价－系数法 1）确定基价 2 ）总平面图确定各栋间差价的系数 3 ）基价与系数相乘，并纵横比较 4 ）确定层差 5 ）制定价格表 （3 ）混合法 以上两种方法的混合 （4 ）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法 序论：前模型定价方式 2、前模型定价方式的优劣 （1）优点 1）定价直接、明了 2 ）运用各专业口“焦点小组”，快速生成价格 （2 ）缺点 1）定价体系不系统； 2 ）价格制定的随意性较大； 3 ）定价比较倚重于经验判断和主观判断； 4 ）不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少？往大 里说，就是影响公司对经营情况的预期和判断影响公司对经营情况的预期和判断； 影响公司对经营情况的预期和判断影响公司对经营情况的预期和判断 5 ）价格调整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后才能 进行，且价格调整的随意性更大 （典型如“阿杜，来了条水鱼”型），不利于调 价的及时、准确、科学； 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 （1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动 计算所有房源的原始价格； （2 ）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价； （3 ）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格差异的百分 比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等的情况下，仅就这 一个维度而言，不同房源间的价格差异； （4 ）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权重相加等于 1； （5 ）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异； （6 ）层差：楼层之间的差价； （7 ）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、个别调整，目的 是对个别价格做出适当的调整； 一、万科价格模型的原理 2、定价原理 设基价为P0，维度一为X1，维度二为X2…… ； 维度一的权重为x1 ％，维度二的权重为x2 ％……； 设层差矩阵为C； 则房源n的价格 一、万科价格模型的原理 3、价格生成子模型 （1）维度矩阵的原理 价格生成的第一步是对房源n的维度的确定；维度确定的基本原理是： 1）影响房源n价格的主要因素的罗列；例如：景观、日照、园林、是否 靠山、是否靠湖、是否靠马路、人流情况…… 2 ）各主要因素的分类；影响价格的因素通常可分为3～5大类，例如， 对于住宅，通常的分类为：景观景观、朝向、朝向、安静度、安静度； 景观景观、、朝向朝向、、安静度安静度 3 ）各维度权重的确定；根据产品的特点和市场情况，对各维度的重要 性作出判断，例如，对于蓝山而言