山东省临沂市地块研究报告.pdf

山东省临沂市 【地块研究报告】 阜丰地产营销中心陈雷2010-11-5 第一部分：临沂市市场研究  政府发展规划  各区域板块分析  土地挂牌情况  住宅市场 第二部分：业内人士访谈实录 第三部分：地块初定位及对比分析 第四部分：成本计算 临沂市场研究——政府发展规划 一、临沂市区总体布局规划 规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高 新区、经济开发区。 规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为 493万和701万左右：城市化水平分别达到45% 和60%左右。 二、城市性质与发展规划 1、城市性质 鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、 历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。 2、人口规划 近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住 人口115万人，暂住人口为30万人。 3、用地规划 近期（2010 ）：城市用地规模达到160平方公里。 远期（2020 ）：城市用地规模达到219平方公里。 临沂市场研究——政府发展规划 4、一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片 组团的“一河五片、组团发展” 的发展战略建议。 临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展” 的空间 结构和“三环七放射” 的城区道路网络体系。 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主 要发展的五片区域为： （1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主 体的兰山片； （2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组 成的罗庄片； 临沂市场研究——政府发展规划 （3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型 基础设施基地为主体的河东片； （4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科 一河五片规划 研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。 南坊新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河 ，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境 质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环 境优美的现代化城市新区。规划期限为，近期至2010年， 远期至2020年。到2010年，分区人口规模22万-25万人， 建设用地规模25-30平方公里；到2020年，分区人口规模 27万-30万人，建设用地规模30-36平方公里。 （5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主 体、正在起步的东南片。 一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城 市功能区形成一河五片的城市区域，一个大都市模样的 临沂城将呈现在世人眼前。 临沂市场研究——人口分布特点 总人口（人） 县区 面积(平方公里) 乡、镇、办事处(个) 行政村(个) 户数(万户) 兰山 650.37 11 ＊409 905825 25.51 罗庄 370.37 8 141 429330 14.25 河东 727.63 12 ＊410 623509 18.04 郯城 1306.58 17 674 992423 26.23 苍山 1799.86 21 1056 1193914